오랫동안 움츠려 있던 부동산 시장이 본격적인 해빙을 맞이하면서 토지 투자에 대한 관심이 증폭되고 있다. 단기간 급등세로 돌아선 주택시장의 과열에 정부가 각종 대출규제를 통한 본격적인 진화를 시사 하면서 유동자금이 풍선효과의 영향으로 토지시장으로 이동할 조짐이  보이고 있다. 여기에 MB정부 들어 꾸준히 이어져 온 토지시장에 대한 규제완화가 토지의 취득과 거래를 활성화하는 효과를 내기 시작했다, 게다가 줄이어 계획되어 있는 수십조에 달하는 토지보상금은 대체 취득을 통해 인근 시장을 뒤흔들 폭발력을 잠재하고 있다.

토지 투자자들의 주된 관심은 이미 높은 가격대를 형성하고 있는 도시용지보다는 전 국토의 82%에 달하는 농지와 산지에 집중되어 있을 것이다.
MB정부들어 한계농지의 소유 및 거래제한을 폐지함으로써 비농업인에 대한 농지의 소유규제를 완화하였고, 농업회사법인 대표이사의 농업인 조건을 폐지하고 업무집행이사 중 농업인 비율이 25%로 완화되면서 농지소유가 가능한 농업법인의 범위가 확대되고, 비농업인 상속농지의 소유한도가 폐지되었으며 그간 못 쓰는 땅으로만 인식되어오던 공익용산지에 대한 행위제한 또한 완화되었다. 세제 면에선 2010년 12월 31일까지 양도 혹은 새로 취득하는 비사업용토지에 대한 중과세가 한시적 유예되면서 무겁게 짓눌렸던 부재지주의 압박으로부터 잠시나마 숨통이 트이게 되었다.

땅 투자에 있어 ‘어느 지역에 땅을 살 것인가?’ 하는 주변의 개발재료에 따른 지역입지의 중요성은 아무리 강조해도 지나치지 않다. 하지만 여기서 간과되어선 안 될 점이 개별 필지 하나하나의 특성이다. 다시 말해 개발이 가능한 땅인지 여부가 더욱 중요하다. 이러한 조건에 충족하는 땅은 심지어 주변의 개발재료가 사라진다고 해도 최소한의 자기 가치를 지킬 수 있는 땅들인 것이다. 개발이 가능한 땅과 그렇지 못한 땅은 천지차이로 그 가치가 다르다. 근래에는 많은 투자자들이 토지를 사서 오랫동안 묵혀두는 방식의 투자에서 개발을 통해 가공하고 그에 따른 개발수익을 창출해내는 투자자들이 늘어나고 있다.

농지와 산지의 개발은 바로 전용절차를 통해 가능한데 흔히들 이야기하는 지목변경이라 보면 될 것이다. 실제로 이 작업들은 토목측량설계, 건축설계 전문가를 통하지 않고는 힘든 작업들이므로 투자자가 이 모든 제반사항들을 모두숙지하기란 쉽지 않고 또 그럴 필요성도 없다. 여기서는 개발을 목적으로 토지투자에 임하는 투자자들을 위해 꼭 필요한 부분만 간략히 짚고 넘어가고자 한다.

농지법 상 연접이라 함은 하나의 시설 부지와 다른 또 하나의 시설부지가 서로 맞닿아 있는 경우를 말하는데 농지법에선 건축물의 종류별, 용도지역별로 허용행위 및 농지전용 허가면적을 제한하고 있다. 이는 도시지역 및 계획관리지역, 개발진흥지구를 제외한 모든 용도지역에서 적용받고 해당 시설을 설치하는 자 기준으로 5년간 면적을 합산해 계산하게 된다.  만약 기준면적 이상의 시설을 설치하려는 자는 5년을 기다렸다 다시 허가를 받거나 허가 받고자 하는 자의 명의를 달리하여 설치하여야 한다.

또한, 농지전용 시에는 전용농지 개별공시지가의 30%만큼 농지전용부담금을 부과하게 되는데, ㎡당 상한액이 5만원이므로 ㎡당 5만원을 초과하는 경우 5만원으로 하게 된다. 하지만 농업용, 어업용 시설은 100% 감면을 받는 등 감면율이 적용되는 시설들이 있으므로 개발 시에 이 부분을 고려해야 한다. 전용 후 5년 후에는 용도변경승인 없이 다른 시설로 용도변경이 가능하므로 장기적인 시간을 두고 개발하는 경우 감면받는 시설로 먼저 설치 후 추후 용도 변경하는 방법도 생각해 볼 수 있다. 5년이 지나지 않고 중도에 용도변경 시에는 감면받은 만큼의 부담금을 다시 납부하여야 함은 물론이다.

산지를 개발함에 있어서는 임목본수도와 경사도, 기준지반고 등이 체크되어야 할 요소이다.
관리지역과 생산관리지역, 보전관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역에서는 산지관리법상 임목축적 150% 이하, 경사도 25도 이하를 적용하나 도시지역과 계획관리지역에서는 시, 군 도시계획조례에 따른 경사도와 임목본수도에 적합해야 한다. 따라서 도시지역과 계획관리지역에서 산지를 개발 시에는 시, 군 조례가 산지관리법보다 기준이 강화되어 있는 경우 개발에 어려움을 겪을 수 있으므로 특히 유의하여야 한다.

산지를 전용 시에도 산지관리법 상 연접 적용을 받게 되는데, 산지전용허가를 받으려는 지역의 경계와 종전 산지전용허가 지역의 경계가 직선거리 250m 이내에 있는 경우 허가예정지의 면적과 종전의 산지전용허가지역의 면적을 합산한 면적이 30,000㎡를 넘을 수 없다. 하지만 면적제한을 적용받지 않는 경우가 있는데, 도시지역과 계획관리지역, 660㎡미만의 본인 거주 목적의 단독주택(본인 소유의 산지에만 가능) 및 제1종근린생활시설의 설치는 적용면적에서 제외된다. 철도나 하천, 공원, 도로(도로법 제8조에 따른 도로) 등으로 분리되어 있는 경우에도 면적 합산을 하지 않는데 국계법 상의 연접과는 달리 도로의 폭을 제한하지 않는다는 점이 차이점이다.

농지전용 시 농지보전부담금과 같이 산지전용 시에도 대체산림자원 조성비를 내게 되는데, 매년 단가를 고시하게 된다. 2009년 기준 단가는 ㎡당 준보전산지 2,230원, 보전산지 2,769원, 산지전용제한지역 4,260원이다.
사업계획 면적이 사전환경성검토 대상면적 이상일 경우 지방환경관서에 사전환경성검토에 대한 협의를 요청해야 하는데, 농지는 용도지역별로 보전관리지역 5,000㎡, 생산관리지역 7,500㎡, 계획관리지역 10,000㎡, 농림지역 7,500㎡, 자연환경보전지역 및 개발제한구역 5,000㎡ 이상인 경우, 산지는 공익용 산지 10,000㎡, 공익용산지 이외의 산지 50,000㎡ 이상인 경우가 이에 해당한다.

또한, 토지로부터 발생하는 개발이익을 환수하기 위하여 개발부담금을 부과하게 되는데, 이 역시 사업대상 토지가 일정면적 이상인 경우 적용된다. 특광시 지역 중 도시지역인 지역에서 시행하는 사업인 경우 660㎡ 이상, 특광시 외의 도시지역에서 시행하는 사업의 경우 990㎡, 도시지역 외의 지역에서 시행하는 사업은 1,650㎡ 이상인 경우 등과 같이 다른 면적이 적용된다. 개발 시에는 꼭 이러한 면적들을 고려하여 사업계획을 세워야 할 것이다.

마지막으로, 개발의 관점에서 볼 때 해당 필지로의 진입도로는 필수적인 요소이다. 우리가 일반적으로 건축허가를 득하기 위해 필요한 건축법상의 일반적인 도로조건은 폭 4m의 도로에 2m이상 접해야 한다. 하지만, 비도시지역(관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역)에서는 이 조건이 완화되어 적용된다. 또한 막다른 도로와 연면적 2,000㎡이상인 건축물인 경우 각각의 다른 조건이 적용된다. 사방이 도로에 접해 있지 않는 맹지의 경우, 개발을 위해선 필히 도로를 새로 만들어야 하는데, 지료 등의 협의를 통해 인접 토지주의 토지사용승락서를 받는 방법, 사도개설, 도로법에 의한 진입도로 개설과 도로 지정고시, 물권인 지역권의 설정, 도로를 낼만큼의 땅을 나눠서 매입하는 방법 등 여러 방법이 복합적으로 고려되어야 한다.