최진순 알엔디(R&D)부동산연구소 소장
“혼자서 하는 디벨로핑은 부동산시장의 새로운 시장이라 할수 있습니다. 디벨로핑은 고도의 기술을 요구하기 때문에 일반 투자자들은 할 수 없습니다. 또 디벨로핑하면 흔히 시공사 등 대형업체를 생각합니다. 디벨로핑 시장의 파이는 넓은데 혼자서 하는 디벨로핑은 많지 않습니다. 즉 고수익을 얻을 수 있는 시장이죠”
“디벨로퍼를 하면 2배에서 몇배가량의 고수익을 얻을 수 있죠. 일반 부동산 시장에서는 쉽게 얻을 수 없는 고수익입니다”
최진순 알엔디(R&D)부동산연구소 소장은 23년동안 부동산업계에 종사해오면서 현재 업계에서는 디벨로퍼로서 명성이 높다. 그가 개설한 인터넷카페의 회원 3만여명 중 부동산 업계 사람들 1만5000여명이 조언을 구할 정도로 그는 디벨로퍼 시장의 고수다. 그가 디벨로핑 업무를 본격적으로 시작하면서 지난 10여년간 진행한 현장은 30곳이 넘는다. 그에게 ‘00동00번지’라고만 해도 머릿속에 지도가 그려질 정도다.
“디벨로퍼라고 하면 흔히 시공사들을 생각합니다. 하지만 혼자서도 얼마든지 개인이 할수 있는 일이기도 합니다. 디벨로퍼를 해오면서 현장을 정말 많이 돌아다녔습니다. 그러다보니 투자물건을 보는 안목과 누구에게도 뒤지지 않는 실력을 갖추게 됐죠”
그가 주로 다루는 것은 리모델링이다. 리모델링은 시간이 흐를수록 낡은 건물이 증가해 수요가 계속 증가하고 있다. 또 신축보다 리모델링이 비용을 50%이상 절감하면서 효용은 극대화시킬수 있는 이점이 있다. 부동산 경기를 크게 타지 않는다는 것도 메리트다.
임대료가 얼마 나오지 않던 낡은 건물도 그의 손을 거치게 되면 고수익을 창출하는 투자처가 된다. 그는 인구유입이 높고 임대수익률, 시세상승률이 높고 공실이 적은 수도권 좁게는 서울 중심으로 사업을 진행해 오고 있다.
그가 10년동안 디벨로퍼를 해오다보니 고수익을 얻은 사례는 셀수 없이 많다.
일례로 그는 80만원의 임대료가 발생하는 노후된 상가주택을 6억원에 매입해 용도 변경 등 리모델링을 통해 4개월 새 상가건물로 바꿔 임대료 월 470만원, 시세 9억원의 상품으로 바꿨다.
또 그는 서울역 상가를 7억원에 매입해 리모델링을 통해 17억원의 가치를 생산해 내는가하면 24년된 도봉구의 상가건물을 9억에 매입해 5개월만에 16억원으로 시세를 올려놓기도 했다. 또 그는 밭과 오래된 주택이 있어 2억원의 가치가 있는 땅(1024㎡)에 공장을 지어 임대를 통해 보증금 1억원 월 400만원, 시세 8억원의 가치를 만들었다. “디벨로핑은 마법과 같습니다. 5개월~1년 새에 부동산의 가치를 최소 2배에서 몇배까지 상승시키죠”
그가 현재 관심이 갖고 있는 분야는 도시형생활주택이다. 그는 한국외대, 고려대 인근 단독주택 부지를 맡아 도시형생활주택으로 건립하고 임대와 매각하는 것까지 책임지고 업무를 실행하고 있다. 도시형생활주택 수익을 예상해보면 부지 매입비용과 건축비용 등 6억원을 투입해 6개월간의 공사기간을 거쳐 방 16개 있는 도시형생활주택을 건립한다면 보증금 방1개당 1000만으로 보증금만 1억6000만원, 월세는 50만원으로 계산하면 800만원이 된다.
만약 대출을 지렛대로 이용하면 순수투자비용 3억원으로도 도시형생활주택을 건립할 수 있고 향후 수익률은 극대화된다. 이 건물을 매각할 경우 12억원의 가치가 생성돼 매각수익률만으로 투자비용의 2배~4배까지 수익이 높다.
그가 1년동안 하는 디벨로핑은 많지 않다. 1년에 2~3개 현장 정도를 진행해오면서 그의 노하우와 열정을 쏟아붙는다.
“디벨로퍼는 무에서 유를 창조해내는 것과 같아서 냉철한 판단력, 뛰어난 현장 감각이 중요합니다. 더불어 건물주와의 신뢰도 매우 중요하죠”
그렇다면 어떻게 하면 그와 같은 고수익을 얻을 수 있을까. 그는 디벨로퍼가 되기 위해서는 디벨로퍼가 무엇인지부터 시작해서 건축법 등 관련 법규 등을 숙지하고 있어야 하고 무엇보다 현장감각이다. 또 투자 가치를 알아볼 수 있는 안목이 중요한 덕목으로 꼽힌다. 즉 디벨로퍼가 되기까지 끊임없는 공부가 필요하는 뜻.
“디벨로퍼에게는 해당 건물을 보고 건축구조물이 어떤 것으로 되어 있는지, 정화조 용량은 어느정도인지, 하수처리는 어떻게 해야 하는지, 용도 변경이 가능한지 등 개별 분석은 물론이고 어떤 테마로 그 건물에 접근해야 할지부터 상권 분석, 수지분석, 업종구성, 절세방안 매각시점 등 여러 가지 능력이 요구됩니다. 또 증축, 개축, 재축 등 여러 가지 방안도 생각해야 하죠. 그것에 따라 투자수익률이 막대한 영향을 미치기 때문에 그 위치에 건물특성에 맞는 최상의 설계가 중요합니다. 이러한 설계가 맞아떨어졌을 때 고수익을 얻을 수 있죠”
최진순 알엔디(R&D)부동산연구소 소장
최진순 알엔디(R&D)부동산연구소 소장은 23년동안 부동산업계에 종사해오면서 현재 업계에서는 디벨로퍼로서 명성이 뛰어나다. 현재 그는 경기대학교과 가톨릭대학교의 사회교육원 디벨로퍼 과정 주임교수를 역임하고 있다. 인터넷카페 ‘부동산연구소’를 운영하고 있다.
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