일반 아파트보다 역세권 상가ㆍ오피스텔이 유망

"경매 교육은 반드시 이론과 실전이 겸비되어야 합니다. 그래야 경매를 공부한 투자자가 스스로 경매에 도전할 수 있죠. 전 그들의 가이드 역할을 하는 것이 꿈입니다"

“경매는 과거의 가격으로 매입하는 미래가치가 높은 상품입니다. 경매 낙찰가도 중요하지만 경매물건의 미래가치가 얼마나 되느냐가 더 중요합니다”
정희섭 서울투자경제연구소 소장은 과거 일산 킨텍스 컨설팅 등 개발 컨설팅, 부동산정보업체를 거치면서 경매에 매력을 느끼게 돼 경매를 전문으로 하는 경매 전문가로 시장에서 자리매김했다. 그는 경매강의를 수강하는 교육생들에게 경매 이론 뿐만 아니라 실전에서 직접 낙찰에서 명도까지 할 수 있도록 경매 실전 답사까지 꾸준히 진행해오면서 업계에서 이론과 실전을 겸비한 강사로도 유명하다. 그가 지난 5년 동안 카페회원 3만여명 중 6500명과 현장답사를 한 건수도 1500건이 넘고 낙찰 건수는 150여건이다. 그가 꾸준히 교육생들과 현장답사를 해오다보니 그의 도움으로 경매에 낙찰받은 사례도 많다.
“경매를 공부하려면 이론과 실전이 병행되어야 합니다. 이론만 배우면 실전 경험이 부족해 투자자 혼자 경매를 실제로 낙찰 받아 명도까지 진행하는 것이 쉽지 않죠. 현장 교육은 필수라고 할수 있죠"

◆수익형부동산 유망

최근 부동산경기가 살아나면서 경매 시장의 낙찰가율도 높아지고 있다. 지난해 말부터 올해 3월까지 낙찰가율이 60~70%선으로 주변 시세보다 30~40%가량 저렴하게 매입할 수 있지만 4월 이후부터는 낙찰가율이 높아지면서 일부 물건에서는 낙찰가율 100%가 넘는 물건도 등장했다. 이에따라 정 대표는 일반적인 아파트 경매만으로 높은 수익을 얻기는 어렵다는 의견이다.

"과거 IMF때에 대출이자금리가 40%까지 상승하면서 이를 견디지 못한 기업을 비롯해 주택, 상가, 빌딩 등이 경매 시장으로 쏟아졌습니다. 그 당시 낙찰가율이 50~70%선에서 저렴하게 낙찰받을 수 있었죠. 하지만 지금은 IMF 학습효과로 인해 다시 오른다는 심리적인 요인으로 투자자들의 경매 시장의 경쟁이 높아지면서 최근에는 과열되는 현상이 나타나고 있죠" 

그는 경매시장에서 주목해야할 상품으로 상가, 오피스텔, 다가구주택, 단독주택을 꼽았다. 특히 그는 유동인구와 임대수요가 풍부한 역세권 중심의 경매물건을 중심으로 살펴볼만 하다. 이들 부동산상품의 공통점은 임대수익이다.
“현 시장에서 경매로 시세차익 뿐만 아니라 임대수익까지 얻을 수 있다는 메리트가 있습니다. 기존 아파트도 월세 수익을 받을 수 있지만 그러한 아파트는 소형 아파트에 국한됩니다. 월세를 받을 수 있는 아파트는 많지 않죠. 수익형부동산과 같은 상품은 임대수익을 최소 8~10%를 받을 수 있습니다”

경매로 나오는 상가건물의 경우 입지가 뛰어나고 미래가치가 높은 우량물건임에도 불구하고 불황과 같은 시장흐름과 경영미숙 등 임차인의 영업마인드에 따라 일시적으로 영업이 어려운 경우가 많다. 상가 경매 물건은 일반 경매 물건보다 경쟁률이 낮고 유찰되는 경우가 많아 상가의 일반 분양가나 매매가의 50~60%의 가격에 낙찰 받을 수 있다. 임대수익도 아파트 임대수익보다 높다. 또 권리금도 투자도 이점이다. 1층 상가의 경우 5000만~몇억원까지 형성돼 있는 경우도 많다.

오피스텔, 다세대주택, 단독주택도 같은 맥락에서 유망한 투자처로 꼽았다.
“오피스텔이나 원룸의 경우 매매가의 80%까지 전세보증금으로 나오는 경우를 예를 들어보면 전세보증금 3000만~5000만원짜리 원룸을 10개를 소유한 소유자의 경우 3억~5억원의 보증금을 얻을 수 있습니다. 이는 매매가와 거의 맞먹는 가격으로 투자자금이 거의 들지 않는 셈이죠”  
그는 이들 투자처를 살펴볼 때에는 노원구 상계동, 성북구 정릉, 인천 남구 주안동과 같이 전세비율이 매매가의 70%이상인 지역과 인구밀도가 높은 곳이 유망하다고 말했다. 전세비율이 높으면 아파트나 주택가격이 상승하기 마련이기 때문이다.

◆ 중심지구 외곽도 노려볼만

시세의 바로미터가 되는 중심지구보다 그 주변인 지역도 유심히 살펴볼 만하다.
"매매가가 중심지구부터 상승하면 그 외곽지역은 시간을 두고 후행으로 따라서 오르게 됩니다. 중심지구가 투자처로 뛰어나지만 투자자금이 많이 들죠. 여유자금이 풍부하지 못한 투자자는 중심지구보다 비교적 투자자금이 적게 들면서 수익은 비슷하게 혹은 더 높게 받을 수 있는 외곽지역을 노려보는 것도 방법입니다. 외곽지역이 중심지역보다 경쟁률이 낮다는 것도 이점입니다. 즉 서울에서 강남3구(서초구, 강남구, 송파구)외에 그 외곽지역인 은평구 응암동, 노원구 상계동, 강동구 천호동 중심의 경매물건을 눈여겨볼만합니다. 인천을 예를 들면 인천 중심지구보다는 외곽지역인 서구 오류동, 당화동 등이 그렇죠"
그는 고수익을 얻을 수 있는 우량물건의 경우 "남들보다 한발 앞서 행동하는 용기도 필요하다"고 조언했다.

"자신이 정말 마음에 드는 물건이 있을 경우 몇 번 유찰되기를 기다리다보면 가격적인 메리트에 경쟁률이 높아지고 낙찰가율이 높아져 가격은 가격대로 많이 들고 또 낙찰받을 수 있는 확률이 낮아지죠. 그 물건을 낙찰받고 싶다면 처음 법원에 나오거나 1번정도 유찰됐을 때 낙찰받는 것이 이득일 때가 있습니다"

정희섭 서울투자경제연구소 소장
정희섭 서울투자경제연구소 소장은 경매 투자자문, 투자컨설팅뿐만 아니라 경매 이론과 실전을 겸비해 교육생들의 가이드 역할을 해주는 경매 전문 강사로 활동해오고 있다. 그는 인터넷카페 '정교수의 실전경매'를 운영하고 있다. 저서로는 돈버는 부동산 실전경매1,2(2009)가 있다.