고수들의 투자 노트- 김영남 농지&산지개발연구소장

농지투자 계획관리지역 대비 비용 60%절감
5000만 소액투자로 2~3배 고수익 메리트

“계획관리지역이 활용가치는 높습니다. 대부분의 투자자들이 계획관리지역을 사려고 하지만 같은 가격이면 농림지역의 더 넓은 면적의 농지를 매입해 투자비용을 줄일 수 있습니다”

“이제는 땅을 매입해 땅으로 되파는 것만으로는 수익이 한정이 있습니다. 농지인 땅을 가공해 대지로 만들어 개발할 수 있는 땅으로 만들면 땅의 가치는 더욱 높아집니다” 
김영남 농지&산지개발연구소장은 몇 안 되는 토지 전문가로 그중 농지 활용에서 전문가 사이에서도 소문난 고수다. 농지114의 운영자이기도 한 그는 농지 활용에 대한 이야기보따리가 끝이 없을 정도로 이야기를 풀어냈다.

김 소장은 농지를 매입해 개발할 수 있는 땅으로만 만들어도 지가상승으로 인해 수익이 높다고 귀띔했다.
“화성, 김포, 파주 농지의 경우 지가가 3.3㎡당 100만원선이죠. 예를 들면 농지를 매입해 2종 근린생활시설로 허가를 받으면 지가가 3.3㎡당 30만원 정도 추가로 오르게 되죠. 그에 대한 비용은 3.3㎡당 5만원도 들지 않았는데 말이죠”

그는 일반인들은 계획관리지역을 무조건 선호하지만 자신의 목적에 부합한다면 이보다 지가가 저렴한 농업진흥지역을 고려해보는 것도 좋다고 말했다.
“부동산도 생각 한끝차이입니다. 전원주택을 짓고 싶어하는 수요층도 농업보호지역에 짓는 것과 계획관리지역이 짓는 주택이나 똑같은 주택이죠. 용도지역이 무엇인가에 따라 지가는 천차만별이고 주택을 농가주택으로 지으면 초기비용을 줄일 수 있습니다”
즉 양평 강가의 주택은 농가주택이나 전원주택이나 똑같은 주택이나 위치한 땅 값이 3.3㎡당 계획관리지역의 경우 200만원이지만 농업진흥지역의 땅은 3.3㎡당 60만원이라 토지 매입에서만 계획관리지역의 땅보다 3분의 2가량 비용을 절감할 수 있다.
결국 농지는 투자에 있어서 결국 농업진흥지역(농업진흥구역,농업보호구역), 농업진흥지역 밖에 있는 농지냐로 갈린다. 보통 지가는 농업진흥지역 밖의 농지가 가장 비싸고 그 다음으로 농업보호구역, 농업진흥구역 순으로 저렴하다.

특히 농업진흥구역은 수도권의 경우 농지전용허가를 받아 농가주택, 유치원이나 어린이집, 농산물가공 공장 등을 지을 수 있다. 한 투자자는 그의 도움으로 농업진흥구역을 3.3㎡당 100만원에 매입한 후 지목을 대지로 변경하니 지가가 3.3㎡당 500만원으로 뛰었다. 그 후 그 땅의 시세는 600만원선이 육박한다.
또 다른 투자자는 인천 그린벨트 330㎡의 농지를 2억원에 매입해 198㎡ 면적의 2채의 음식점으로 지어 현재 각 음식점 별로 월 500만원씩 1000만원 씩의 임대수익을 얻어가고 있다. 프리미엄만 해도 몇억원이 붙었다고.
그는 농지에 투자하는 것도 다른 토지 투자와 별반 다를 것이 없다고 말한다. 기본에 충실하는 것이 투자의 반은 성공했다는 의견이다.
땅에 투자할 때 봐야할 가장 기본이 되는 세 가지는 땅보다는 입지, 개발호재 등 미래가치, 법 등이다. 도로와 인접해 있거나, 도로와 맞닿아 있는지도 살펴야 한다. 즉 땅의 모양보다는 땅의 입지와 개발호재가 있어야 한다는 것. 또 농지를 개발할 수 있는 땅으로 전환하는 것이 법적으로 문제가 없는지 등을 따져야 한다. 전원주택 수요자가 전원주택을 짓기 위해 논 가운데의 땅을 매입하지 않는 것과 똑같은 논리다.
또 만약 도로에 붙어 있는 토지가 경매나 매물로 나왔을 경우 그곳에 완충녹지가 지정되어 있다면 그 도로로 진입할 수 없는 맹지이기 때문에 투자메리트가 떨어진다. 이런 완충녹지지역의 경우 도로와 붙어있더라도 토지의 형질을 변경하거나, 건축물을 신축, 증축, 변경이 불가능한 구역이기 때문에 이런 곳에 투자하는 것은 유의해야 한다.

또 그는 땅 투자에 있어 얼마든지 소액으로 투자가 가능하다는 의견이다. 즉, 지분투자나 공동투자, 경매, 공매를 통해 소액투자를 할 수 있다. 
그의 도움으로 5명의 투자자는 공동투자로 인천 영종도의 주변 시세가 10억원가량의 농지가 경매로 5억원에 나와 5명이서 5000만원씩 투자하고 나머지는 대출을 받아 투자했다. 이 땅은 내년에 토지 수용될 예정으로 토지보상금이 3.3㎡당 500만원에 계산될 것으로 예상하고 있고 각 개인당 1억5000만원의 2~3배의 수익을 남길 것으로 예상된다. 그의 교육을 들은 어떤 투자자는 소액으로 지분투자만 해 수익을 얻어가고 있다.

“땅 투자는 장기적으로 바라봐야 합니다. 농지를 개발할 수 있어야 하고 수요자가 풍부해야 하죠. 실수요자들은 쾌적한 곳을 좋아하니 쾌적한 곳도 좋습니다. 또 도로신설예정지는 조사 들어갈 때, 계획이 발표될 때, 착공되고 완공될 때 지가가 뛰기 마련입니다. 이에따라 땅에 투자할 때에도 고속도로 신설예정지이면서 쾌적성까지 높다면 금상첨화지요” 특히 IC주변이 지가가 비싸긴 하지만 IC주변 일대로 살펴볼 필요가 있다고 조언했다. 그는 “토지는 철저하게 수요공급에 입각해 수익률이 달라진다”며 “수요가 거의 발생하지 않는 지방보다 수요가 꾸준한 수도권내 땅을 알아봐야 한다”고 덧붙였다.
그는 마지막으로 “땅 투자는 남의 말만 듣거나 자신만의 판단 하에 투자했다가는 낭패보기 십상이니 전문가와 상담을 거친후 투자하는 것이 필요하다”고 말했다.

김영남 농지&산지개발연구소장은
농지114운영자를 겸임하고 있다. 그는 일선 구청 농지부서 20여년을 근무해오면서 농지에 대한 이론과 실전감각을 익혔다. 그는 농지 및 산지에 대한 강의를 진행 중이며 언론에 자문을 해오고 있다.