고수들의 투자노트-전은규 대박땅꾼의 부동산연구소 소장
군산-국제 물류항ㆍ산업단지로 조성
부안-테마파크 등 관광 단지 들어서
"땅은 거액 투자자들만의 전유물이 아닙니다. 1억원 미만의 투자자들에게도 땅은 좋은 투자처가 될수 있죠. 실제로 많은 사람들이 소액투자로 고수익을 얻어가고 있습니다"
"토지 투자는 역발상을 해야 합니다. 다른 투자자들이 보기에도 좋은 땅은 비쌀 뿐만 아니라 경쟁이 높습니다. 하지만 생각만 조금만 바꾸면 주변에 1억원 미만의 소액으로도 투자할 수 있는 좋은 땅들이 많습니다"
전은규 대박땅꾼의 부동산연구소 소장은 인터넷 카페에서 대박땅꾼이라는 아이디로 활동해오고 있으며 4000여명의 회원이 가입했다. 그의 카페는 토지 카페 중에서 높은 인기를 얻고 있다. 토지투어도 격주로 진행해오고 있다. 그는 현재 토지 시장에 도전장으로 내민 당찬 차세대 토지 전문가이기도 하다.
그가 지난 2007년부터 2년여간 그가 땅에 투자한 건수만 해도 13~14건이다. 33세의 젋은 나이에 땅 1만6528㎡, 아파트 2채를 소유하고 있는 그는 20년후인 2029년까지 땅 330만㎡을 소유하고 새만금 개발 사업에 참여하겠다는 당찬 투자자이기도 하다. 그가 1~2년간 한창 땅을 보러 다닐 때는 차안에서 잠을 잘 정도로 토지에 푹빠져 지냈다. 자신도 그정도로 열정이 있는지 몰랐다고.
그가 성공적으로 경매물건을 낙찰받기까지 경매 입찰에서 수십번 떨어지기도 했다.
"항상 근소한 액수로 낙찰 받을수 없었어요. 한때는 1000원차이로 괜찮은 물건이 다른 사람의 손으로 돌아갔죠. 이러한 경험을 통해 경매의 감을 익혔고 이후 원하는 물건에 낙찰 받을 수 있는 노하우가 생겼습니다" 그는 "그후 다른 입찰자와 20만원 차이로 그가 원하는 물건을 낙찰받았을 때 희열을 느꼈다"며 웃었다.
그는 지난 2007년 충청남도 보령시의 기차길 옆 땅 429㎡을 1500만원에 경매로 낙찰받으면서 토지 투자를 시작했다. '기차길 옆 땅이 효용가치가 있는가'에 대한 질문에 그는 "토지 투자에 있어서도 역발상이 중요하다"며 "보령시 기차길 옆 땅에 주택을 누가 짓겠는가 싶지만 그 땅은 창고로도 쓰일 수 있는 땅이다. 최근 매수자에게 3000만원에 매도했다"고 밝혔다.
또 그는 "토지 투자는 무조건 거액이 들어간다고 생각하지만 1억원 미만의 소액으로도 충분히 투자할 수 있다"고 말했다.
지난해 한 투자자는 그의 도움으로 대부도 가는 길에 붙어있는 계획관리지역의 전(밭) 990㎡을 3.3㎡당 10만원에 경매로 낙찰받았다. 대부도는 관광지구, 대기업 유치를 통한 테마파크 조성 등 호재가 풍부한 지역으로 현재 지가는 17만~18만원 선이다. 즉 3000만원을 투자해 1년여만에 70~80%의 수익이 발생했다.
또 다른 투자자는 그의 도움으로 3300㎡ 면적의 농업보호구역인 농지를 매입후 그 곳에 태양열 에너지 부지로 이용해 월 200여만원의 임대수익을 얻고 있다.
그는 입지가 뛰어난 농지의 경우 바둑판같은 예쁜 논보다 뒤틀려서 못생긴 땅이 시ㆍ군 도시개발계획에 포함돼 농림지역에서 도시지역으로 편입될 가능성이 더 높다는 의견이다.
"땅 투자할 때 땅 모양은 크게 중요하지 않습니다. 개발호재가 있는 곳인지, 입지가 좋은지가 더욱 중요합니다. 못생긴 땅은 예쁘게 만들면 되고 정부에 수용돼 개발되는 땅의 경우 땅모양이 중요하지 않기 때문이죠"
그는 서울 수도권의 경우 지가가 많이 올라 같은 금액으로 더 많은 땅을 소유할 수 있는 지방으로 투자처를 모색하고 있다고 밝혔다.
"수도권에서 3300㎡을 매입할 수 있는 금액이라면 지방에서 6600~9900㎡의 땅을 소유할 수 있죠. 또 한번에 많은 면적의 땅을 매입하는 것보다 분산투자를 통해 리스크를 줄입니다 "그는 임야의 땅도 유심히 볼 필요가 있다고 말했다. "임야는 소액으로도 할수 있는 좋은 투자처입니다. 임야 중에서도 토지임야가 있죠. 지목상 임야이지만 실제로 가보면 논과 같은 평지와 같이 붙어있고 경사도가 낮은 산도 많죠. 그런 땅은 매입해 지가상승을 통해 시세차익을 노리던가, 산을 깍아 개발을 할 수도 있어 투자가치가 높습니다"
그렇다면 그가 토자 투자처로 유망하다고 생각하는 곳은 어디일까. 그는 토지 유망 지역에 대해 전라북도 새만금이 유망하다고 적극 추천했다. 특히 그중 군산, 부안을 눈여겨 볼만하다.
"서해안 라인은 지금은 중국과의 교류가 미미한 상황이나 새만금이 향후 중국과의 무역항이자 제2디즈니랜드 등 관광지구로 조성되는 등 호재가 풍부한 지역이죠. 특히 군산은 산업단지로 조성되며 부안은 골프장, 테마파크 건립 등 관광단지로 조성돼 앞으로 개발이 진행되면서 지가가 충분히 오를 수 있는 지역입니다"
그도 새만금 땅을 1만1570㎡가량 매입했다. 2020년 완공을 목표로 진행되고 있는 새만금 사업은 올해나 내년 경에 착공에 들어갈 것으로 예상돼 개발이 가시화되면 지가가 크게 뛸 것이기 때문이다.
그는 충청남도 당진군, 서산, 태안도 유망하다는 의견이다.
“평택 당진항이 수심이 깊어 큰 화물선이 들어올 수 있죠. 당진항은 중국과의 교류시 왕래를 할수 있는 국제무역항이 될 것입니다. 또 충청남도가 수도권과 가장 가깝고 인구도 꾸준히 증가하고 있습니다. 당진군이 적극적으로 시 승격을 추진하고 있어 내년 경에 시로 승격될 가능성도 있습니다. 또 현대건설, 한화그룹, 기아자동차 등 대기업이 서산으로 들어와 이로 인한 배후주거지로 개발돼 지가 상승 여력이 높습니다”
그는 마지막으로 토지경매를 하려는 투자자에게 "토지경매의 경우 토지와 경매에 대한 많은 공부가 필요하다"며 "입찰 전에 현장답사는 물론이고 그 지역 이장님과도 친해지고 지역 시·군 도시개발과에 개발계획을 확인해보는 것도 중요하다"고 말했다.
전은규 대박땅꾼의 부동산연구소 소장
전은규 대박땅꾼의 부동산연구소 소장은 인터넷 카페에서 대박땅꾼이라는 아이디로 활동해오고 있으며 4000여명의 회원이 있을 정도로 그의 카페는 토지 카페 중에서 높은 인기를 얻고 있다. 토지투어도 격주로 진행해오고 있다.
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cky@renews.co.kr
