내년 부동산 상승기 본격 진입
"최고점 대비 30% 폭등" 예상

“항상 투자할 때에는 워렌버핏이 한 말을 기억합니다. ‘모든 사람이 공포에 사로잡혀 있을때가 장기투자자에겐 더할 나위없는 투자적기이고 다른 투자자들이 탐욕을 부릴때에는 두려워하고 그들이 두려워할 때에는 탐욕을 부려라’는 말이죠. 제 투자 지침이라 할수 있죠”

“2010년 말 수도권을 중심으로 지난 2006년 최고점 대비 약 20~30%가량 폭등할 것입니다. 이때를 대비해 투자 전략을 잘 세우면 고수익를 얻을 수 있죠”

김부성 부테크연구소 소장은 지난해 ‘부동산 대폭락시대가 온다’는 책이 나오자 이에 맞서 ‘부동산 대폭락 시대는 없다’는 책을 출판하면서 유명세를 탄 차세대 부동산 전문가다.

최근 그는 다시 ‘2010년 부동산 대폭등을 잡아라’라는 책을 출판하면서 업계에서 화제를 모으고 있다.

◆미분양 투자로 돈번다

김 소장은 여러 투자를 해오지만 특히 미분양아파트 투자를 즐겨한다.
그는 지난 2005년 동탄신도시 1억5000만원대의 미분양아파트에 계약금 10%인 약 1500만원을 투자해 3년후인 2008년 1억5000만원 이상의 수익을 얻었다. 이어 1년후인 2006년 6월 화성에 향남택지지구가 대규모 미달사태가 발생했을 때 3.3㎡당 분양가가 700만원으로 저렴했다. 이때 청약통장이 필요하지 않았고 128㎡ 로얄층을 계약금 2800만원 주고 계약했다. 이후 그 아파트는 5개월이 지난 시점인 2006년 11월에 프리미엄이 1억원까지 올랐다. 지난 2007년 흥덕지구에 매입한 112㎡형 민영임대아파트의 경우 프리미엄이 1억원 이상 붙기도 했다.

“투자는 역발상을 해야 고수익을 올릴수 있어요. 남들이 헐값에 팔 때 사야하고 남들이 높은 가격에 사들일 때에는 팔아야 합니다. 특히 소액투자자들은 미분양아파트가 적합하죠”   어떤 투자자는 그의 도움으로 투자자금 전혀 없이 고수익을 올리기도 했다. 부동산 대폭락에 대한 우려가 깊을 무렵 동탄신도시 152㎡형 주상복합아파트에 총 9000만원을 투자했던 한 투자자가 9000만원을 포기하면서 김 소장의 투자자에게 넘겨줬다. 이후 전혀 투자자금이 들지 않은 상황에서 이후 8000만~9000만원 가량의 프리미엄이 붙어 투자자금 없이도 높은 고수익을 얻었다. 30대 초반의 직장인은 지난 2004년 10월에 3억원 후반대 미분양아파트를 구입했다. 이때 계약금이 10%로 약 3800만원이 없었던 그 투자자는 대출을 받아 투자했다. 이 아파트는 중도금 60%, 이자후불제 아파트였고 2년 6개월이 지나 입주시점때 가격이 7억원 대로 올라 대출비용을 제하고 나니 3억2000만원 가량의 수익을 얻을 수 있었다. 그는 자기자본 전혀 없이 수익률 1000%로 가까운 수익을 낸 것.

◆2010년 부동산 대폭등 온다

그가 2010년 말 부동산 대폭등이 일어날 것이라며 세상에 도전장을 냈다. 2010년 부동산 대폭등이 일어날 수 있다는 근거는 크게 ‘부동산사이클’과 ‘유동성’이다.
“부동산 사이클은 지난 외환위기 극복 이후 최근 10년 동안 2년 간격으로 상승과 하락을 반복하고 있습니다. 국내 부동산시장은 외환위기 극복 직후, 2005년 경에 대폭등이 일어났습니다. 지난 2006년 11월에는 최고점을 찍고 2009년 1월까지 하락했죠. 현재 시점은 폭락기가 끝난 시점이며 지난 1월 이후부터 상승기로 돌입하면서 앞으로 2~3년간 활황이 지속될 것입니다”

또 다른 근거인 유동성에 대해서 그는 850조원 가량의 부동자금의 일부가 부동산 시장으로 유입되면서 부동산가격이 폭등할 것이라고 내다봤다.
“부동자금이 저금리 기조속에서 부동산으로 이동해 오고 있고 부동산 상승기를 거치면서 더욱 더 부동자금이 부동산시장으로 들어오면 부동산 가격은 더욱 상승할 것입니다. 850조원 가운데 10%만 부동산으로 유입되더라도 폭등할 것입니다”

그는 금리인상 부분도 한국은행에서 갑자기 금리를 2%에서 5%대로 올리지는 못할 것으로 내다봤다. 그는 “금리인상을 하더라도 점진적으로 진행해 앞으로 2년간은 저금리 기조를 유지할 것”이라고 말했다.
이밖에 인플레이션에 대한 우려가 확산되는 상황에 5만원권이 심리적으로 화폐가치를 떨어뜨렸다. 투자자, 실수요자 모두 현금을 가지고 있는 것보다는 금, 부동산과 같은 실물자산을 신뢰하게 되는 심리가 작용했다. 또 2년내 20조원가량의 자금이 토지보상금으로 풀리면서 이들 중 일부가 부동산으로 다시 들어올 것으로 보고 있다. 전매제한 ,재건축, 재당첨 부문에서 규제가 완화되면서 제도적인 장치도 사라져 투자환경도 좋아졌다. 
“부동산상승기, 저금리, 투자심리회복이 2010년 말 수도권 부동산이 대폭등 일어나는 근거라고 할 수 있죠”

 그렇다면 2010년 말 대폭등이 일어나지 않을 변수가 있을까. 그는 “부동산 상승세를 막을 변수는 외환위기, 글로벌금융위기와 같은 대외적인 상황이겠지만 과거와 같은 위기가 발생할 가능성은 거의 희박하다”며 “OECD국가 중 경제 회복속도가 가장 빠른 만큼 경제상황도 좋아지고 있어 그러한 변수는 일어나지 않을 것”이라고 말했다.
그는 투자나 내집 마련 모두 연말 내에 하는 것이 좋다는 의견이다.
“투자시점이 작년 말 바닥시점보다 한 템보 늦은 감이 있죠. 현재 상승기 초입부에 진입해 있고 연말이후 본격적인 활황세에 들어설 것으로 보여 올 연말까지 내집 마련의 기회가 있습니다”

◆강남재건축, 수도권 택지지구 유망

2010년 부동산 대폭등을 대비해 투자하기에 유망한 곳은 어디일까.
그는 자금력이 풍부한 투자자는 버블세븐지역, 특히 강남 재건축 단지, 자금력이 부족한 투자자는 수도권 택지지구의 분양권을 꼽았다.
그는 “강남재건축 가격이 무릅에서 배꼽사이에 위치해 있지만 아직 어깨까지는 오지 않은 상황이므로 투자적기시점은 아니지만 앞으로 상승할 여지가 충분히 있다”고 말했다.

5000만원 미만의 자금으로는 김포한강신도시와 같은 수도권 택지지구의 분양을 노려볼만하다. 택지지구 분양 아파트는 입주시점때 글로벌 경기 위기가 오지 않는 이상 반드시 오르는 경우가 많다. 
“김포한강신도시가 입지가 뛰어나지 않다고해 고전하고 있지만 입주시점때에는 기반시설, 교통여건이 개선될 것”이며 “파주교하신도시, 오산세교의 경우 입주시점때 프리미엄까지 기대해 볼수 있다”고 말했다.

김부성 부(富)테크연구소 소장 ---
김부성 소장은 내집마련과 부동산 시장분석 및 시장예측 분야에 관한 한 업계의 고수중의 고수다. 그의 저서로는 부동산투자 마지막5년을 잡아라(2008), 부동산 대폭락시대는 없다(2008), 2010부동산대폭등을 잡아라(2009), 부동산 확 잡아라(2009) 등이 있다.