"압구정현대가 최고 투자상품, 소액투자자는 광교분양을"

교보타워 주변 상가투자 수익3배올려
저렴한 분양가 보금자리주택 노려볼만

“현 부동산 시장은 부동산 최저점을 지나 'U'자형 형태로 회복하기 시작했습니다. 특히 현 정부가 한강을 중심으로 동북권, 서남권, 남산 등 르네상스 개발 계획을 발표하고 있어 이들 계획의 수혜를 입는 지역들이 상승세를 타고 있죠. 하지만 이들 지역은 투자자금이 많이 들어 소액투자자들은 분양시장을 찾고 있습니다”

“부동산에 투자할 때에는 현재만 보는 것이 아니라 앞으로 7~10년 후를 내다봤을 때 수요가 풍부하고 미래가치가 높은 곳에 투자해야 합니다”

김학권 세중코리아 대표는 “부동산 투자는 입지가 뛰어나고 수요가 많은 지역을 선별적으로 선택해 하는 투자”라며 인터뷰를 시작했다.

“서울 수도권의 자가보유율(주택을 1가구 이상 소유한 비율)이 현재 50~55%로 가고 있지만 선진국의 경우 자가보유율이 65%입니다. 즉 65%는 집을 보유하고 있고 35%는 집을 보유할 수 있는 확률이 낮다는 것이죠. 한국도 앞으로 10년 이내에 자가보유율이 65%로 갈 것입니다. 부동산에 투자할 때에는 수요가 많은 지역이 매매가가 올라가는 지역이므로 입지가 뛰어나고 수요가 풍부한 곳에 투자하는 것이 좋습니다” 



◆투자자 문의 쇄도
그는 ‘주택이면 주택’, ‘토지는 토지’ 등 부동산 분야별로 꾀고 있을 만큼 부동산에 대한 이야기가 풍부하다. 그렇다보니 인터뷰 와중에도 그를 찾는 전화가 끊이질 않을 정도로 바빴다.

투자자들도 그와 함께 있으면 부동산에서 많은 수익을 얻을 수 있다.
일례로 지난 2004년 잠실 롯데캐슬 분양 당시 분양가가 1300만원 대였다. 청약 경쟁이 치열했던 이 아파트는 최고로 비싼 시점인 2006년도 말에 3500만원까지 올라 이때 되판 투자자는 초기 분양가 대비 3배가량 수익을 봤다. 이때 투자자들 중 몇몇은 미국 LA 해외 교포들로 그 당시 국내 부동산 투자에 관심이 적었지만 그는 이들을 설득해 롯데캐슬에 투자하게 했다. 그후 이들은 3배의 수익의 기쁨을 만끽할 수 있었다.

상가에 투자한 투자자도 3~4배가량의 수익률을 냈다. 그 투자자는 지난 2004년 교보타워사거리 대로변에 위치한 건물(저층은 상가, 고층은 오피스) 내 상가에 3.3㎡당 3000만원으로 투자했다. 그후 입주할 시점에서 1년 반 정도 지나 매매가가 3.3㎡당 7000만원으로 오르자 그 투자자는 되팔았다. 즉 12억~13억원에 매입해 45억원 선에 되팔아 3.75배의 수익을 본 셈이다. 

◆강남 재건축 가장 유망
그렇다면 올 하반기에는 어디에 투자해야 높은 수익을 얻을 수 있을까.
그는 최근 용적률 상향으로 투자가치가 높아진 강남 재건축 중 최고의 투자처로 압구정 현대를 꼽았다. 압구정 현대는 강남구 최고층, 최고급 단지로 특수성을 가질 것이라는 의견이다.  
그는 “압구정현대는 재건축 연한이 남아있지만 기부채납을 하더라도 600%까지 용적률이 상향돼 이들 지역의 랜드마크 위치가 될 것”이라며 “이곳에는 264㎡(80평)짜리 50여가구가 있어 향후 재건축시 495㎡(150평)~595㎡(180평)으로 배정을 받는다면 현재 삼성 아이파크가 3.3㎡당 최고점때 7000만원까지 갔으므로 이들 가구 수가 3.3㎡당 1억원까지 갈 수 있을 것”이라고 말했다.

올 3분기는 투자수요와 상품특성상 분양시장이 시장을 주도할 가능성이 높다는 의견이다. 특히 분양시장에선 △보금자리주택 △청라ㆍ송도ㆍ영종지구 △광교신도시 등이 유망하다. 상반기 부동산 시장을 살펴보면, 한강변 초고층 아파트 수혜 등 개발호재로 강남 재건축 위주로 가격이 상승했다. 하지만 강남 재건축은 가격이 너무 높아 투자가 쉽지 않아 청라, 송도, 김포, 파주 등 신규분양으로 자금이 이동했다. 이에따라 하반기에도 상반기의 흐름을 이어간다는 의견이다.

그는 “자금이 풍부한 투자자의 경우 강남 재건축 등 유망한 곳에 투자를 할 수 있지만 1억~2억원 가량의 소액투자자들의 경우 시중의 부동산에 투자하지 못하고 대체 투자처로 몰리고 있다”며 “광교, 청라, 송도의 경우 3.3㎡당 분양가가 약 1000만원대로 저렴하고 계약금만 지불하면 투자가 가능하다. 또 5년간 양도세 완화 등의 수혜를 입어 인기를 끌어 왔고 하반기에도 높은 인기를 끌 것”이라고 말했다.

그는 보금자리주택에 대해 “9월에 사전접수를 받는 보금자리 주택 4곳은 청약금액이 많이 모아져 있어야 청약이 가능하겠지만 모두 입지가 뛰어난 지역이다”며 “경기침체로 인해 주변 시세가 많이 하락한 상황에서 가격을 책정하기 때문에 서울 수도권 민간택지 분양가보다 훨씬 저렴하고 향후 부동산 활황기 때에는 시세상승여력도 충분하다”고 말했다.

인천 청라지구, 송도지구, 영종지구에 대해서는 인천 청라, 송도, 영종 지구는 인천국제자유구역이자 인천대교가 10월에 개통되면 서울과의 접근성이 좋아져 인천에서 갈아타기 수요가 발생할 것이라는 의견이다.

◆광교ㆍ판교 신도시 관심둬야

광교신도시의 경우 서울접근성이 뛰어나고 안양, 용인, 수원 등 주변 배후수요가 풍부해 시세가 향후 상승할 수 있는 여지가 충분히 있다는 의견이다. 또 광교신도시는 용인~서울간 고속도로가 개통되면 서울로 출퇴근이 쉬워지며 호수, 공원 등이 들어서 명품단지가 될 것이라고 말했다.

또 강북에 많이 오르지 않은 지역들 중 재건축 연한이 거의 도달하는 곳(동부이촌동, 서부이촌동, 노원구 상계, 중계동 등)이 있다. 이들 지역은 상대적으로 지분값이 낮고 재건축할 수 있는 여지가 있어 유망하다.
그는 “특히 동부이촌동은 삼성 아이파크가 들어서기 전에 최고의 부촌이었다”며 “동부이촌동은 여의도, 강남 등 시내로 접근성이 뛰어나고 용산역세권개발 지역이라 투자가치가 높다”고 말했다.

그는 마지막으로 내집 마련하길 원하는 수요층이나 투자자의 경우 “부동산은 절대가격은 없기 때문에 내집마련하려는 수요자나 투자자는 매수매도타이밍이 중요하다”고 조언했다. 그는 “지금 최저점을 지나 회복단계에 들어섰기 때문에 투자하기에 가장 좋은 시점은 지났다”며 “부동산 시장이 상승세로 돌아서 투자시점이 늦었다고 할 것이 아니라 두 번째 타이밍을 잡는 것이 중요하다. 투자를 하려는 투자자는 지금 빨리 투자하는 것이 좋다”고 말했다.

김학권 세중코리아 대표
김학권 세중코리아 대표는 부동산 투자자문을 비롯해 부동산개발사업, 분양사업 등 크고 작은 부동산 사업을 진행하고 있을 만큼 업계에서 인정하는 고수 중 고수다.  그는 언론과 방송에 자문을 해오고 있다.