판교-역세권 중심 도시 형성ㆍ강남 접근성 뛰어나
대심도-사업확정단계에서 조기진입시 높은 수익

“토지 투자는 부동산에서도 가장 높은 수익을 올릴 수 있는 매력적인 투자처입니다. 토지투자는 일반 부동산 투자보다는 어렵지만 무엇보다 부자가 될수 있는 지름길이죠”

“토지 현장 답사가 생활화 되어야 합니다. 토지투자만큼 즐거운 것도 없죠”

부동산개발회사에 근무할 때 파주의 기업단지 개발프로젝트에 참가하면서부터 본격적으로 토지에 관심을 갖고 토지에 투자하게 됐다는 전종철 지목114대표는 토지 현장 답사를 하고 투자자들과 함께해오는 것이 생활이 됐을 만큼 이 업계에서 토지투자에 있어 고수 중의 고수다.

◆투자 방법 다양 수익은 고수익
많은 경험을 토대로 토지투자를 하는 만큼 그의 토지 투자에 대한 내공도 깊다. 토지에 투자해 수익을 보는 방법도 가지각색이다.
그가 직접 토지에 투자해 높을 수익을 얻은 것은 물론 그로 인해 투자수익을 본 투자자들도 많다. 그의 도움을 받은 투자자들은 공장부지와 농지가 반반인 사업부지를 취득과정에서 농지부분을 공장용지로 지목변경하면서 8억원의 부지를 6억원에 구입해 25% 수익을 봤다.

그런가하면, 한 투자자는 판교여주경전철역사구간인 곤지암 인근에 창고 부지(3300㎡)를 지난해 7월에 15억5000만원에 구입해 부동산조정기임에도 불구하고 현재 1년도 채 되지 않았지만 현재 시세가 20억원하고 있다. 또 관리지역세분화과정에서 보전관리지역으로 공람된 토지를 이의신청을 통해서 계획관리지역으로 편입되게 해서 3.3㎡당 50% 수익을 본 투자자가 있는 등 성공사례는 셀수 없다.

◆판교ㆍ파주 등 투자 유망
최근 토지가격이 많이 상승해 "토지 투자할 만한 곳이 없다"며 말하는 투자자들도 많다. 하지만 그는 토지에 대한 관심만 꾸준히 갖는다면 투자할 수 있는 토지는 얼마든지 있다는 의견이다.

그는 토지가격이 이미 많이 상승해 투자할 곳이 없다는 투자자들에게 △판교여주복선전철 노선 역사예정지 △대심도 노선 역세권 예정지 주변 △파주권 등의 투자가 유망하다고 추전했다.
“판교여주복선전철 노선 역사예정지 주변 특히 그 중에서도 시가지형성이 미약한 곤지암 신둔 능서역세권 주변이 좋아 보입니다. 2014년쯤 전철이 개통되고도 적어도 그 후로 5년에서 10년 간은 역세권을 중심으로 한 도시의 형성과 확장이 예상됩니다. 신분당선과 연계된 강남접근성이 그 어느 노선보다도 우수하기 때문입니다” 판교여주복선전철의 모든 역에서 약40분 이내면 2호선 강남역에 도착할 수 있다는 것도 메리트로 꼽았다.

그는 대심도 노선 역세권 예정지 주변의 경우 아직 사업자체가 미확정단계이기 때문에 지금부터 관심을 가지고 자료를 축적해 가면서 분석해가다가 사업확정단계에서 조기 진입한다면 큰 수익을 안겨줄 것이라고 조언했다.  
“대심도전철 경전철 도로개설 신도시 건설 등 투자관련 테마는 항상 존재하기 마련이고 또 그런 재료들이 장기간에 걸쳐서 진행되기 때문에 투자할만한 곳도 많고 물건도 조정기를 거치는 과정에서 투자할 만한 가치있는 물건들이 많이 출회되어 있습니다”

그는 파주권에 대해서 “파주권은 MB정부 최대의 투자냉각지대죠. 재건축이 전정부의 규제책에 최대의 피해상품이 되었다가 새로운 정부에서 최고의 수익을 가져다 준 상품이 되었듯이, 남북관계의 해빙시기에는 또 다시 파주권이 떠 오를 것으로 예상이 됩니다”
특히 최근 토지경매에 대한 책을 발간한 그는 토지와 경매가 만나면 높은 수익을 얻을 수 있다고 귀띔했다.
“주택 오피스 빌딩 등 일반부동산 경매에 비하여 경쟁이 덜 치열하고, 투자이론의 대중화정도가 낮아 토지분석에 경쟁력을 가지고 있는 사람이 게임에서 이길 확률이 높습니다. 또 하나는 토지투자의 가장 큰 장점인 수익률이 타부동산에 비해서 높다는 점이 메리트죠”

단 토지경매는 일반 토지 투자, 경매보다는 복잡하기 때문에 이에 대한 공부는 필수다. 주의해야 할 점도 많다.
“인허가를 받아 공사가 중단된 상태에서 경매에 나온 물건투자에 특히 유의해야 합니다. 경매에서 취득하는 것은 부동산에 대한 소유권이지 허가권까지 취득하는 것은 아니기 때문에 분쟁의 소지가 많이 남아 있습니다. 충분한 검토없이 그런 물건을 낙찰받았다가 잔금납부를 포기하고 투자에 실패하는 경우를 많이 봤습니다. 반드시 사전에 전문가와의 상담이 필요하죠”

◆수익률 “5년에 2배 적절”
그에게서 토지 투자에 대한 이야기는 인터뷰가 진행되면 될수록 봇물처럼 쏟아졌다. 우선 그는 토지에 투자하기를 원한다면 그 출발점은 매우 기본에서부터 시작해야 한다고 말했다. 바로 종자돈을 모으는 것.
“꼭 많아야 하지는 않지만 반드시 기본 씨드머니는 있어야 합니다. ‘100만원으로 하는 또는 1000만원으로 하는 토지투자’ 등의 표현은 실현가능성을 기준으로하면 모두 거짓말에 가까운 말들입니다. 씨드머니를 형성하는 과정자체가 모든 부자재테크의 출발점이겠죠”

또 그는 토지 목표 수익률에 대해 “목표수익률은 환금성이 어느 정도 확보된 우량토지자산을 중심으로 5년에 2배 정도가 적당하다”고 말했다.

그는 인터뷰를 마치며 마지막으로 토지 투자를 원하는 투자 초보자들에게 조언을 하는 것도 잊지 않았다.
“주식투자에서 초보자에게는 우량주에 투자하는 것이 안전한 투자방법 중의 하나이듯이 토지초보투자자 일수록 신규 경전철 역사예정지 인근 토지, 신규 고속도로 나들목 예정지 인근 토지 등 평당 가격은 높고 수익성은 다소 낮더라고 안전하고 환금성이 좋은 자산에 투자하는 것이 좋다”며 “공부 10년보다 실전 1년이 낫듯이 투자에 입문하게 되면 빨리 작은 것이라도 승리 즉 수익을 경험해 몸으로 직접 체득하는 것이 중요하다”고 말했다.

전종철 지목114대표는----

 전종철 지목114대표는 법원경매전문정보업체인 디지털태인 등을 비롯해 다양하게 강의를 진행해 오고 있으며 언론과 투자자들에게 토지, 토지경매에 대해 자문을 해오고 있다.  
저서로는 '지목변경', '럭셔리토지경매' 등이 있다.