상가 입지 가시성 적시성 잘 따져봐야
일시적 높은 수익보다 미래가치 중요 

“상가투자는 아파트 투자와는 달리 소수가 투자하는 투자처입니다. 아파트는 정보도 많고 미래를 비교적 쉽게 예측할 수 있지만 상가는 상권, 업종, 유동인구 동선 등 따질 것이 많은 동적인 부동산이라 미래를 예측하기가 쉽지 않습니다. 그래서 더욱 더 사전조사가 중요하죠”

박대원 상가정보연구소 소장은 인터뷰에 앞서 “자신은 고수가 되기 위해 노력하는 사람일 뿐 앞으로 배울 것이 많다”며 쑥스러운 웃음을 지으며 인터뷰를 시작했다.

“상가는 같은 지역 같은 건물이라도 영업 잘 돼 높은 수익을 얻어가는 곳이 있는 가하면 영업이 잘 안돼 공실인 경우가 허다합니다. 상가는 지역적으로 다가가는 것은 리스크가 크고 개별 상가마다 분석이 각각 달라 상가를 일반적으로 판단하는 것은 매우 어려운 일입니다”

이에따라 상가에 투자하기 앞서 박 소장은 상가의 사전점검을 강조했다. 그의 연구소는 상가 사전점검서비스를 운영하고 있다. 그는 오후에 기자와 잡혀있는 인터뷰 전에도 사전점검을 요구하는 투자자와 낮은 수익으로 고민하는 테마상가 투자자를 상담하는 등 바쁜 오전시간을 보냈다.

“상가는 아파트와는 접근방법이 다릅니다. 정보만을 가지고 투자하면 안돼요. 상가는 투자에 앞서 사전점검과정을 필히 거쳐야 하고 반드시 전문가와 상의후 상가에 투자하는 것이 필요하죠”

그는 이 업계에서 투자자들의 상가 투자를 도와주는 실력 있는 고수 중의 고수다. 그가 상가 사전점검서비스를 통해 상가투자에 성공시킨 사례나 포기시킨 사례는 무수히 많다.
지난 2000년대 초반 그는 한 투자자가 소유한 구로동 20억원의 상가를 현재가치와 미래가치를 분석해 분석자료를 만들어 투자자에게 제공했다. 그 투자자는 그의 조언대로 브랜드 매장을 입점시켰고 현재 그 상가는 월 1000만원 가량의 수익을 남기고 있다.

 “지난 2007년 일산에서 대대적인 엔터테인먼트 상가 공급이 진행될 때 한 투자자가 지하층 푸드코트 매장 분양을 염두에 뒀습니다. 하지만 연구소가 조사한바에 의하면 푸트코트 매장 운영이 대형할인점, 백화점을 제외하곤 여러 곳에서 활성을 못시켰습니다. 그래서 그 투자자에게 투자를 포기시켰습니다. 결국 그 이후 그 상가는 예상대로 푸트코트 매장은 활성화가 되지 못했고 주변으로 텅빈 점포는 2년이 지난 지금도 그대로이죠”

상가 투자시 상권분석, 개별 권리분석 등이 반드시 필요하고 가시성, 적시성 등을 염두에 둬야 한다. 상가 투자시 초기금 회수를 빨리 원하는 투자자는 기존 상권이 형성돼 있는 곳에 투자하는 것이 좋다. 그 곳에서도 역세권이 좋고 역세권에서도 유동인구의 동선을 잘 살펴볼 필요가 있다. 상가는 일반적으로 1층에 투자하는 것이 비교적 리스크를 줄일 수 있다. 1층의 경우 생활밀착형 점포, 2층 등 상층부에는 학원, 병원 등이 들어서는 것이 좋다.

전철이 새로 개통되는 지역도 눈여겨 볼만하다.
“9호선이 개통되면 강서~강남까지 30분내 거리로 강남 교보타워 일대도 유동인구가 증가할 것으로 보여 상권이 더욱 활성화될 것으로 보입니다”

그는 최근 상가 트렌드에 대해 테마상가 시대는 가고 대형 복합 상가가 트렌드라고 말한다.
테마상가의 경우 업체측에서 100% 분양을 완료해도 투자자가 개별적으로 임대를 해서 수익을 얻어야 해 분양이 잘되더라도 상가를 활성화 할 수 없는 경우가 부지기수다.
그는 복합 쇼핑몰에 투자할 때에도 “지금은 대형상가에 초점이 맞춰지고 있어 복합쇼핑몰 등 대형 상가에 투자할 때에도 운영주체가 상가 활성화에 참여하고 대형마트, 영화관, 백화점 등 대형 상가들이 입점해 있는 곳이 좋다”며 “내부에서 임차인들이 업종을 수요층이 원하는 다양한 테마로 채워나가야 하고 한 곳에서 모든 것을 할 수 있는 원 스톱 쇼핑이 될 수 있는 상가여야 한다”고 말했다.

또한 그는 상가 투자 수익을 처음부터 높게 잡는 것보다 미래가치를 염두해두고 상가를 키워나가는 것도 좋다는 의견이다. 투자와 창업을 동시에 해보는 것도 방법이다.

“투자자들은 상가수익률로 7% 정도를 원해 문의를 많이 해온다”며 “상가는 투자하자마자 7%의 수익률이 나올수도 있지만 현재가치보다 미래가치를 보는 것도 더욱 중요하다. 출발점이 7% 수익이 아니더라도 향후 높은 수익을 얻어갈 수 있는 상가라면 투자하는 것도 좋다”고 말했다.

상가 투자 실패도 있었다. 그의 가족이 용인 단지내상가에 투자해 실패를 한 것. 그는 연구소를 운영해오면서 가족의 상가 실패가 그에게 큰 교훈이 됐다.
“가족이 90년대 후반 용인단지 내 상가 투자했다가 실패를 봤어요. 초창기는 월 200만원 정도의 수익을 얻었었지만 입점해 있던 중소형마트가 빠져나가면서 그 일대 상권이 죽었죠. 이 경험이 투자자가 투자의뢰를 할 때 신중히 권해줄 수 있는 자세를 갖게 했죠”

그는 마지막으로 상가시장이 침체돼 공실이 늘어가고 있어 비어있는 상가에 대해 수수료 매장이 대안이 될수도 있다고 조언했다.
“공실이 발생하는 상가 소유자는 임차인에게 매달 월세를 고정적으로 받는 것보다 소유자와 임차인과의 신뢰가 구축이 된다면 상가 매출의 일정부분을 소유자가 가져가는 것도 대안이 될 수 있다”며 “수수료 매장의 경우 임차인이 월세 부담이 없어서 좋고 소유자는 상가가 공실이 나는 것보다 낫다”고 말했다. 

***박대원 소장은***

 상가정보연구소에 재직해오면서 상가시장을 분석해오고 있으며 상가 투자에 있어 고수 중의 고수다. 그는 상가투자자들의 자문과 각종 언론매체에 칼럼기재와 자문을 해오고 있다. 저서로는 2007 부동산 대해부, 2008 부동산 대해부 등이 있다.