뉴타운·재개발 소형 지분 · 근린상가빌딩 매력
권리분석 까다로워 경쟁없는 물건도 고수익 나

종자돈 2000만원으로 경매 투자에 발을 내딛었던 그는 10년이 지난 현재 10억원이상 물건들 중심으로 경매 투자에 나서고 있다. 그간 투자를 꾸준히 하면서 부도 축적했고, 자신만의 투자노하우도 터득했다. “노후에도 경매투자만은 지속적으로 하고 싶다”는 경매고수 박규진 원장을 만나 투자노하우를 들어봤다.

지지에셋 박규진 원장은 경매교육과 실전투자경험을 갖춘 경매고수다. 그는 10년 전 외환위기 시기에 경매에 관심을 가지면서 경매 분야 강의를 먼저 시작하게 됐다. 그러다 실전 투자도 경험하게 됐다고.

“강의와 더불어 실전 경매 입찰을 하기 시작했어요. 외환위기가 터지면서 부동산에 대한 우려들이 높았고 많은 사람들이 부동산에 접근하는 것을 꺼려했죠. 저 역시 그런 우려가 없었던 것은 아니지만 적은 금액으로 부동산 투자가 가능한 경매에 매력을 느끼면서 투자를 시작하게 됐어요.”

그가 처음으로 도전한 물건은 인천지역 다세대 빌라. 그 당시만 해도 1000만원에서 2000만원만 가지고 있으면 인천지역 경매물건 매입이 가능했다. 신축한지 2~3년 정도 지난 다세대 빌라 전용면적 59㎡(18평형) 낙찰가는 2000만~2500만원 수준이었다. 낙찰 받은 경매물건을 임대를 주면 보증금을 통해 투자금 회수를 하고 월세로는 경락잔금대출 이자를 갚아나갈 수 있었다. 재투자를 거듭하면서 당시 빌라만 37채를 낙찰받았다.

박 원장은 “시간이 지나면서 정부가 경기부양책을 내놓다보니 부동산 시장이 다시 살아났다. 그러면서 집값도 덩달아 올랐다”고 말했다.

그는 요즘에도 경매 투자를 꾸준히 하고 있다. 경매투자 경험이 쌓이면서 투자규모도 커졌다고. 최근 그가 관심을 갖는 물건들은 대개 10억원이상의 물건들이 많다.

박 원장은 경매투자비법도 공개했다. 그는 “경기불황에 영향을 덜 받으면서 안정적인 임대료를 창출할 수 있는 물건에 관심을 가져야한다”고 조언했다. 투자와 동시에 일정의 수익도 낼 수 있는 다가구주택 등이 유망하다고.

그는 “부동산 경매 투자도 하나의 게임이다”면서 “게임을 즐기려면 노하우를 가지고 있어야한다. 입찰에 들어가서 가격만 생각하면 좋은 물건을 낙찰받기도 어렵고 얼마 지나지 않아 경매시장을 떠나게 될 수도 있다”고 지적했다.

그렇다면 그가 생각하는 경매 투자 노하우는 뭘까. 그는 경매 투자에 있어 다른 사람이 분석하기 어려워하는 부분도 꿰뚫을만한 내공을 쌓아야한다고 말했다. 또 부동산의 전체적인 흐름을 읽으면서 미래가치를 따져야한다고. 투자해야 될 시기에 투자하고 빠져나올 시기에 빠져나올 수 있어야한다는 얘기다.

박 원장은 “틈새시장을 파악하고 무릎에서 들어가서 어깨에서 빠질 수 있는 흐름을 읽을 수 있어야한다”고 말했다.

그는 “전세계적인 금융위기 여파로 경기불황과 부동산시장이 완전히 침체되자 많은 사람들이 투자를 망설이고 있다”면서 “하지만 작년 11월부터 최근까지 경매투자에 나서 단독입찰을 해 최저가 낙찰을 받아가는 투자자들도 있다”고 말했다.

그는 요즘처럼 경매시장이 과열될 때는 학습을 통해 쌓은 노하우로 남들이 쉽게 접근하기 어려운 경매물건에 투자하는 것이 고수익을 낼 수 있는 방법이라고 귀띔했다. 그렇지 않을 경우 낙찰가가 높아지면서, 일반 급매보다 더 비싸게 낙찰받는 경우도 허다하다고.

“부동산 공부를 하지 않고 경매 시장에 뛰어든다는 것은 무모한 짓”이라고 강조하는 그는 “높은 수익을 창출하고 싶다면 최소한 1년 이상은 부동산 공부를 해야한다”고 말했다.

그는 신문 등을 통해 부동산 정책과 개발 전망을 스크랩해놓고 지속적으로 관리하면서 현장 답사 등을 통해 부동산 감각을 키워나가야한다고 강조했다. 그러다보면 경매 투자에 있어서도 향후 미래가치가 높은 물건을 알아볼 수 있는 눈이 길러진다는 것.

투자금액별로도 공략 대상을 달리하는게 좋다고 일렀다. 1억원대 미만 투자자들은 뉴타운, 재개발 소형 지분에 투자하는 것이 유리하다. 1억원~5억원 사이 투자금이 있다면 안정적인 임대료를 창출할 수 있는 수익형부동산에 투자하는 것이 좋다고. 5억원 이상의 자금으로 투자한다면 상가빌딩이나 근린상가 입찰에 도전하는 것이 유리하다. 특히 최근 경기가 안좋아지면서 고수익을 낼 수 있는 상가빌딩과 근린상가들이 감정가 50~60%수준이면 낙찰받을 수 있어 그만큼 이익을 챙길 수 있다는 설명이다.

박 원장은 “경기가 침체되면서 부동산 경매에 관심이 높아지고 있다. 하지만 성급하게 접근했다가 턱없이 높은 가격에 낙찰받는 사례도 나타날 것”이라면서 “고수익을 목적으로 접근한다면 낙찰받는데 연연하지 말고 경매물건 분석을 제대로 하는 눈부터 길러야한다”고 말했다.

실수요자라면 경매 시장을 통해 갈아타기 등을 시도해보는 것도 좋다고. 중대형 아파트 인기가 떨어지는 점을 감안해 더 넓은 공간으로 갈아탈 수 있는 기회를 잡아볼 수 있다는 설명이다.

박 원장은 노후에도 경매 투자를 꾸준히 할 계획이다. 그는 “부동산 경매에는 정년이 없다. 경매만 확실히 배워둬도 노후대책은 확실할 것”이라면서 “남녀노소 누구든지 경매에 도전할 수 있고, 재테크로서도 주식시장에 비해 안정적이면서 하기에 따라 높은 수익도 창출할 수 있다”고 말했다.

*지지에셋 박규진 원장은 지지옥션 교육원장이기도 하며 동국대학교 법학과 박사(부동산법제과정), 동국대학교 대학원 부동산학 석사를 거쳐 현재 건국대학교 부동산대학원 겸임교수, 인천대학교 행정대학원 출강, 서일대학 부동산학 겸임교수로 재직중이다.