올 11월 핵심지역 바닥보여 투자적기
싸게 사고 장기적인 투자로 접근해야
 
“거시적인 관점에서 부동산을 바라볼 필요가 있습니다. 너무 좁게 보면 어김없이 실수를 하게 되고 유망한 투자처도 잘 보이지 않죠”

김원철 골드앤모어 대표는 특이한 이력을 가진 부동산 고수다. 김 대표의 과거 엔터테인먼트 기자, 방송작가로 활동하다가 부동산 관련 책을 내기위해 부동산전문가들을 취재해 오다 부동산에 매력을 느껴 부동산 투자에 몸소 뛰어 들게 됐다.

김 대표는 다세대주택 가치가 저평가됐던 2005년에 부동산 전문가 중 최초로 “서울 다세대주택을 사라”고 조언했다.

“2005년 당시 서울은 뉴타운, 재건축 등 재개발이 예정된 지역들 외에도 낙후된 지역 모두 언젠가는 재개발 될 것이라고 생각했어요. 그 당시 다세대주택의 경우 터무니없이 낮은 가격이 형성돼 있었죠. 그래서 노후된 다세대주택의 지분에 투자해서 2~4배가량의 수익을 올릴 수 있었죠” 

이와같은 성과는 송파와 성남 재개발, 인천 재개발로 이어져 그는 이들 지역에서도 6개월 만에 2~3배, 1년 반만에 4배가량의 수익을 올렸다. 

용산 투자에도 그의 진가는 발휘됐다. 용산 오피스텔 시티파크가 미분양나자 6개월이 지나면서 프리미엄이 빠지기 시작했고 입지대비 저렴하게 보이는 시점이 됐다. 이때 그는 기회를 놓치지 않고 용산의 미래가치를 보고 미분양 난 오피스텔에 투자를 했고 그 결과는 성공적이었다. 한때 실패도 있었다. 그는 투자금 3억원을 날리는 등 시련을 겪기도 했지만 1년만에 투자금을 만회하면서 다시 일어나는 저력을 보여줬다.
그의 투자기법은 아주 간단하다. 바로 ‘싸게 사는 것’과 ‘장기적인 투자 접근’이다.

급매나 급급매를 전략적으로 공략해 시세보다 더 저렴하게 매입해 시장상황이 좋아질 때 까지 기다리는 것이 그의 투자기법 중 하나다.
그는 “핵심권의 경우 바닥을 거의 쳤다고 볼수 있지만 강북권, 비핵심권의 경우 1년 정도 바닥을 기다려 투자를 한다면 향후 시세차익을 기대해볼 만하다”며 “단, 투자자는 대출비중보다는 현금을 확보해 자기자본을 활용하는 것이 중요하다”고 말했다.

토지도 마찬가지다. 그는 “많은 사람들이 토지를 사놓고 올라가지 않는다고 안절부절못하지만 토지시장의 붐이 오려면 적어도 5년을 기다려야 하고 기나긴 세월을 인내한 투자자만이 수익을 얻을 수 있다”고 말했다.  

투자 적기를 묻는 질문에 그는 “현 시점은 투자로 접근하기에 늦은 감이 있다”고 말했다. 
“현 부동산시장은 1차적인 반등이 온 상태입니다. 하지만 대세를 바꾸기에는 역부족으로 앞으로 한번 더 반등할 여지가 남아있습니다. 한동안은 조금 더 하락하거나 보합세를 유지할 것으로 전망됩니다. 올 11월 경 핵심지역위주로 바닥으로 보일 것으로 예상돼 현 가격보다 싸게 매입할 수 있는 그 시점에서 투자를 노려보는 것이 좋습니다”

유망한 지역이나 물건에 대해 그는 강남재건축와 분당 대형아파트 등 각 지역에서 하락을 주도하고 있는 핵심지역 중 중대형에 관심을 가져볼 만하다고 조언했다.

그는 “강남 재건축 중에서도 초고층아파트 수혜를 입는 한강변아파트나 역세권의 아파트의 경우 높은 수익률은 아니더라도 안전적인 투자를 할 수 있다”며 “가격이 많이 오르지 않은 곳들 예를 들면 강남 재건축이 아니더라도 리모델링 가능성이 높은 곳 등이 유망하다”고 말했다. 

그는 “용인 대형평형의 경우 매매가가 많이 떨어져 있는 상태로 거의 반 가격에 매입할 수 있다”며 “대출을 이용하지 않을 경우 원래 가격대로 회복하기만 하더라도 2배가량의 수익을 올릴 수 있다”고 귀띔했다.

반면 다세대 주택은 이미 많이 올라있는 상태이며 뉴타운 등 재개발 사업도 지연되고 있어 앞으로 조금 더 기다렸다가 거품이 빠진 후에 안전적으로 투자하는 것을 권유했다. 

최근 그는 또 다른 도전을 하고 있다. 해외 부동산에 투자하고 있는 것. 이에따라 올해는 필리핀에서 대부분의 시간을 보낼 계획이다. 그는 “필리핀 보니파시오 부동산 투자사업을 시작했는데 이는 투자 기회를 넓히고 투자에 대한 시각을 넓힐 수 있는 좋은 계기가 될 것”이라고 말했다.

그는 부동산투자 초보자에게 한치 앞의 높은 수익을 보지 말고 수익률을 높일 수 있는 능력을 키우라고 조언했다.
“공부를 많이 해야 합니다. 1000만원 투자시 20%수익은 200만원에 불과합니다. 하지만 10억일 경우 20% 수익은 2억이죠. 투자금액이 중요한 것이 아니라 20%수익을 낼수 있는 능력을 키워야 합니다”

김원철 골드앤모어 대표-----------------------------------------

김원철 골드앤모어 대표는 단 한번도 똑같은 주제로 강의를 하지 않을 만큼 다양한 경험과 뛰어난 관찰력을 지닌 부동산 전문가다. 김 대표의 강의를 수강했던 수강생들로부터 입소문을 듣고 찾아오는 투자자들이 늘고 있을 정도로 투자자들 사이에서 신뢰를 받고 있다. 다양한 강연 활동을 해오고 있으며 저서로는 부동산투자의 정석, 부동산투자 베스트 비법 등이 있다.