3000만원으로 경매시작 17억원 수익 얻어
외관 번듯한 물건보다 용도변경 물건 관심 


부동산 경매 투자 고수로 정평이 난 우형달 GMRC 대표는 경매투자로 수익을 올리려면 다양한 테크닉을 구사해야한다고 강조했다.

종자돈 3100만원으로 시작해 부동산 경매로만 17억원의 부를 축적했다. 그간 환희의 순간도 있었고, 거금을 날려야만 했던 쓴 경험도 해봤다.
하지만 항상 급하게 생각하지 않고 평생 경매를 하겠다는 마음가짐으로 하루하루를 산다는 경매고수 우형달 대표를 만나 투자노하우를 들어봤다.

희끗한 머리칼에 막걸리를 좋아하는 그는 소탈한 외모와 달리 지금까지 총 100여건 정도의 경매물건을 낙찰받아 ‘평생 돈 걱정 없이 살만큼 수익’을 낸 경매 실전고수다. 

“은행에서 채권관리를 하면서 경매를 알게 됐어요. 서서히 경매의 매력에 빠져 독학으로 공부하다가 외환위기가 닥치면서 회사를 그만두고 본격적으로 경매에 뛰어들었습니다” 

그는 지금까지 낙찰받은 100여건의 낙찰물건 관련 서류를 차곡차곡 모아놓은 서류함을 보여주며 경매에 대한 남다른 애정을 고스란히 드러냈다. 

그는 부동산 경매투자로 수익을 올리려면 다양한 테크닉을 구사해야한다고 강조했다. 낙찰 후 용도변경, 리모델링, 장단기투자, 신축, 증축 등 여러 가지를 고려하면서 입찰 단계에서부터 확실한 전략을 수립한 후 입찰해야한다는 설명이다. 

그는 “초보투자자일수록 가격이 비싸고 외관상 번듯한 물건이 좋은 물건이고, 가격이 싸고 외관상 꼬질꼬질하면 형편없는 물건이라는 편견을 가진다”면서 “사실 고수들의 물건선정 기준은 오직 수익률이 전부다”라고 귀띔했다.
그는 몇 가지 실전 투자 사례를 공개했다. 서울 관악구 봉천동 불량주택 재개발 지구 내에 위치한 다가구 주택, 서울대 앞 다가구 주택, 강북 뉴타운 지구 내 대지 낙찰 사례가 그것. 

그는 “구청이 재개발에 앞장서고 있는 관악구 봉천동 대지40평, 지하1층, 지상 3층, 총 4가구의 다가구주택을 낙찰받아 지분투자로 투자수익률을 극대화했다”면서 “이 물건은 감정가격 2억2000만원에서 3차 유찰돼 1억1300만원 정도에 입찰이 시작됐는데 1억4000만원에 응찰해 경쟁률 9대1을 뚫고 2001년에 낙찰받았다”고 말을 꺼냈다. 

그는 이 물건을 낙찰받은 후 다세대로 용도변경을 해 다가구 1채에서 다세대 4가구로, 대지지분은 세대당 각 10평으로 분할등기를 완료해 입주권을 한 장이 아니라 최소한 서너장을 확보해냈다. 대지 40여평, 연면적 68짜리 주택을 완전히 공짜로 취득한 셈이다. 

서울대 앞 다가구 주택 낙찰 사례도 남다르다. 그는 신림동 서울대학교로 들어가는 입구에 있는 이 다가구 주택은 바닷모래로 지은데다 경사가 심했다고 회상했다. 이 물건은 감정가격 3억여원에서 2번 유찰돼 감정가격 대비 64%인 1억8600만~2억2100만원에 응찰해 경쟁률 6대1로 2000년경 낙찰받았다. 

그는 “이 물건은 낙찰 받은 후 전면 리모델링을 하기로 결정하고 응찰했다”면서 “2억2100만원에 낙찰받고 이전경비와 개보수비로 1억4000만원을 추가로 지출, 선순위 임차인에서 1300만원을 추가로 지불해 총 3억7400만여원이 소요됐다. 개조공사 완료로 원룸이 총 17개가 나왔고, 전세보증금 4억7000만원, 보증금 1억원, 매월 200만원의 월세가 들어오고 있다”고 말했다. 

그는 “경매 투자시에는 당장 유행하는 물건만 쫓지 말고 자기중심을 확실히 해 물건별로 전략을 세워 낙찰받아야한다”고 조언했다. 

역발상으로 접근하면 고수익을 낼 수 있는 것이 바로 경매투자라고 말하는 그는 “저도 서너번 입찰보증금을 날려본 적이 있어요. 이런 경험을 통해 공부를 더 많이 하게 되고, 10건 정도 낙찰 받으면 경매투자의 감각이 몸에 베일 것”이라고 조언했다.

우형달 대표는
우형달 대표는 경제학과를 졸업, 건국대 부동산대학원 석사 졸업, 올해 강원대 부동산학과 대학원 박사학위를 취득했다.
투자법인 GMRC 대표를 역임하고 있으며 ‘나는 경매로 17억 벌었다’의 저자이기도 하다.
고객을 위주로 컨설팅은 하지 않고 있으며, 몇 사람이 모여 부동산 펀드, 경매 실전 투자 등을 지속적으로 하고 있다.