임달호 현도컨설팅 대표는 강남 재건축아파트 투자에 있어서 추가부담금이 얼마나 들어갈지 예상해 안전한 투자를 하는 것이 그만의 비법이라고 말했다.

용적률 추가부담금 감안 투자안정성 따져
정확한 수익률 분석이 투자 성공의 열쇠

“현 시세를 감안해 투자해도 손해보지 않겠다는 확신이 들 만한 물건에 과감히 투자합니다” 

서울 대치동에서 수학강사로 일하던 임달호 대표(현도컨설팅)는 지난 2004년도에 본격적으로 강남재건축 아파트 투자에 뛰어들어 종자돈 7000만원의 수십배의 수익을 얻어낸 이력의 고수다. 그를 만나 재건축아파트 투자비법을 풀어내봤다.

◆강남재건축 투자메리트 확신
“사실 강남의 유일한 주택공급 대안은 재건축입니다.” 

그의 투자비법은 강남재건축 아파트 투자 메리트가 높다고 확신하는데서부터다. 시간이 지나면 어떤 때든 재건축아파트는 규제가 완화되고 강남권 주택공급의 대안으로 역할을 할 수 밖에 없다는 것. 

다소 재건축이 일부 규제로 사업이 지연된다 하더라도 시간이 지나면서 희소성은 커질 것이라는 이유에서다. 

“재건축은 담궈높은 포도주에요.” 

그는 재건축을 포도주에 비유하면서 장기투자한다면 강남재건축아파트만큼 안전한 투자는 없다고 봤다. 

수익률 분석을 해서 손해보지 않는지 철저히 따진 후 투자하면 강남재건축 아파트는 가장 안전한 투자처라는 설명이다. 

그는 서울 대치동 학원에서 가까운 강남에 집 한 채를 마련하는 꿈을 시작으로 구의동에 있는 집을 팔아 대출과 전세를 적극적으로 이용해 인근 재건축 아파트 여러 채를 한꺼번에 매입, 수개월만에 되파는 방식을 되풀이했다. 

이렇게 해서 종자돈 7000만원을 40배 가량 불리는데 성공, 강남 재건축아파트 투자전문가로 입소문을 탔다.

◆자신만의 수익률 분석 터득
“틈날 때마다 공인중개사사무소에 드나들면서 자연스럽게 투자의 눈을 뜨게 됐어요. 강남 재건축아파트는 장기적으로 봤을때 분명히 투자 메리트가 있는 상품이라고 판단했어요. 그래서 과감하게 강남 재건축아파트에 올인키로 마음먹고 부동산 관련 서적들을 독파하면서 공부하기 시작했습니다.” 

그는 학원강사라는 직업 특성상 낮시간이 자유로워 인근 공인중개사사무소로 출근도장을 찍다시피하면서 나름의 투자 노하우를 기르기 시작했다. 

또 수학강사답게 숫자에 강했다. 모든 투자에 있어서 수익률 분석이 기본이었다. 그가 이렇게 재건축아파트 전문가로 이름을 날리게 된 것도 그의 철저한 수익률 분석과 예상이 적중했기 때문이다. 

“저만의 투자 노하우라면, 비례식에 의거한 수익률 분석입니다. 현재 아파트 시세와 추가부담금이 어느 정도 들어갈지 예상해 어느 정도 수익을 볼 수 있는지, 혹은 어느 정도 손해보는 물건인지 미리 가늠해보고 움직이는 거죠.” 

그는 재건축아파트는 수익성을 계산할 때 재건축하기 전 아파트를 매입한 가격과 재건축했을 경우 몇 평형대로 늘릴 수 있는지를 감안해 소요되는 예상 추가부담금을 더해 인근 아파트의 현재 시세와 어느 정도 차이가 나는지를 따져본다는 것이다. 

이렇게 수익성 분석을 계산하면 현재 시세를 감안한 것이기 때문에 절대로 손해보지 않는다고 한다. 

그러나 대부분의 사람들은 무턱대고 재건축아파트라고 하면 투자해버리는 경향이 많아 추가부담금이 더 들어가 손해보는 경우도 허다하다고 지적했다. 

“재건축아파트는 평형대를 늘려가면서 건축비가 들기 때문에서 이 부분을 감안해야합니다. 주변에서는 이 부분을 간과해 투자에 있어 실패한 사례가 굉장히 많아요.”

◆정부 정책 유심히 지켜봐야
“강남 재건축아파트는 규제완화 부분에 관심을 둬야합니다. 길게 보면 투자성이 있기 때문에 단기적으로 ‘반짝 상승’한다고 서둘러서 투자할 필요는 없어요.” 

임대표도 요즘 같은 부동산 침체기에는 관망하며 정부 정책을 유심히 지켜보고 있다고 귀띔했다. 

“사실 용적률 300%허용은 ‘대박’이죠. 실제로 얼마로 진행될지는 아직 결정되지 않았지만 강남 개포 주공아파트가 그 정도 조건으로 확정된다면 13평형이 33평형으로 공짜로 가는 것이나 다름없고 일반분양가가 높아지면 더 수익을 낼 수도 있는 것이죠.” 

실제로 도곡렉슬도 18평형도 최근 용적률 275%로 33평형이 되면서 1억원 가량을 환급받았다. 

아직 개발부담금, 임대주택의무비율 등 재건축 관련 규제들이 많이 남아있지만 예의주시하고 있다면 그때마다 정책 변화에 따른 실질적인 의미를 파악하고 순발력있게 투자할 수 있는 내공이 쌓여질 것이라는 조언이다. 

“앞으로 집값이 얼마가 될 것이라는 것은 전망 자체가 어렵죠. 그러나 지금 시세에 맞춰 정확히 수익률을 따져 투자하면 실패를 피할 수 있죠. 지금은 용적률이 상향조정돼 그런 의미에서 재건축은 실패 가능성이 정말 없다고 봐도 되죠. 전국적으로 아파트값이 대폭락하면 할 수 없지만 집 한 채는 가지고 있어야한다고 생각한다면 가장 안전한 집이 좋지 않겠어요?” 

그는 요즘같은 불황가운데 자금여력이 없다면 관망하라고 조언했다. 다만 자금여력이 있다면 관망하면서 확실한 수익률 분석을 통한 확신이 섰을 때 투자하라고 권했다. 

현도컨설팅 임달호 대표는
임달호 대표는 현재 강남 재건축아파트 전문가로 현도컨설팅을 통해 부동산컨설턴트로 활약하고 있다.
최근에는 토지와 상가 등 다른 분야로도 관심을 가지고 있으며, 앞으로 부동산과 금융, 주식 등을 전체적으로 아울러 종합컨설팅회사를 만드는 것이 꿈이다.
현재도 직접 계약이나 매매수수료 등을 받는 컨설팅이 아닌 오직 상담과 상담료만 받는 방식으로 일하는 그는 향후에도 상담전문 컨설팅회사를 발전시키고 싶다는 게 그의 포부다.
저서로는 ‘충청권 땅 투자’, ‘강남 아파트’가 있다.