신림동 일대가 뉴타운 사업 수익성이 적을 것으로 예상돼 조합원들이 골머리를 앓고 있다.


79㎡ 분양가 1300만원 예상
일반분양 10%대·사업성 감소

신림동 일대가 뉴타운 사업을 진행하기 위한 준비로 분주하지만 뉴타운 사업성이 적을 것으로 예상돼 조합원들의 고민이 늘고 있다. 신림뉴타운은 타 뉴타운에 비해 교통편이 불편하고 입지가 상대적으로 떨어지는 등 메리트가 적어 수요층의 선호도도 낮을 뿐만 아니라 부동산 경기 침체까지 맞물려 지분을 내놔도 문의조차 없기 때문이다.
 
◆3구역 시공 롯데·대림 예상 

관악구 신림2,6,9,10동 일대(52만7790㎡)는 지난 2005년 12월 제 3차 뉴타운으로 지정됐다. 그 이후 2006년 10월 19일 재정비촉진지구로 지정돼 2008년 3월 신림재정비촉진계획안이 수립됐다. 신림뉴타운은 3구역으로 나눠 사업을 진행해 오는 2015년까지 개발 완료할 예정이다. 1구역은 현재 추진위원회 변경승인 절차에 있으며 시공사는 아직 정해지지 않았다. 

사업진도가 가장 빠른 2구역은 조합설립인가를 받고 사업시행인가를 준비 중으로 사업시행인가를 받는 즉시 관리처분인가를 신청해 뉴타운 사업에 속도를 낼 계획이다. 시공은 대우건설이 맡는다. 2012년이 개발 완료 목표시점이지만 약 1~2년 정도 지연돼 약 2013~2014년 쯤 입주가 이뤄질 전망이다.

3구역은 조합설립인가를 받은 상태다. 3구역은 최근 입찰공고를 마감해 시공사 선정을 앞두고 있는데 시공사는 롯데건설과 대림산업이 될 것으로 예상된다. 1,2,3구역 등 총 뉴타운이 입주를 완료하는 시점은 2015년으로 예상된다. 

신림뉴타운은 뉴타운으로 지정되기전 신림4,8구역으로 나눠 재개발을 진행해 왔었다. 하지만 이후 뉴타운으로 지정돼 약 2년간 개발이 묶여있었다.

◆분양가1500만원 부담 

2구역내 지분가격은 3.3㎡당 3층 단독주택의 경우 1200만~1300만원 선이며 단층 건물은 1100만~1200만원선이다. 지분의 크기가 클수록 좀더 저렴한 편이다.

조합원분양가는 관리처분인가 승인 후 정확한 금액을 알 수 있지만 현지 중개업소에 따르면 최저 3.3㎡당 1300만원대가 될 전망이다.

인근 금천구 시흥뉴타운의 경우 역세권에 대한전선부지개발, 그린벨트해제 가능성 등 호재 속에 조합원분양가를 3.3㎡당 1200만원대로 예상하고 있는 반면 신림뉴타운은 역과 떨어져 있는데다가 경전철 밖에 호재가 없지만 79㎡형의 경우 3.3㎡당 1300만원, 109㎡형은 약 1500만원으로 인근 뉴타운에 비해 비싸게 계획돼 있다. 1구역은 2구역보다 지분크기가 적고 사업속도가 느려 2구역보다 지분가격은 조금 낮게 형성돼 있다. 

현지중개업소에 따르면 뉴타운 사업이 진행되면서 주민들은 점차 추가부담금에 부담을 느껴 매물을 내놓고 이주를 원하지만 부동산 시장이 좋지 않아 이러지도 저러지도 못하는 상황이다. 익명을 요구한 한 주민은 “뉴타운 전에 재개발을 진행했으면 벌써 철거를 마쳐 개발속도가 빨랐을 것”이라며 “뉴타운으로 인해 이 일대 개발이 늦춰지고 있고 향후 추가부담금이 부담되는데 경기가 좋지 않아 매물을 내놔도 팔리지 않는다고 답답함을 토로했다.

◆일반분양물량 적어
신림뉴타운은 타 뉴타운에 비해 입지와 개발호재가 덜한 지역으로 향후 미래가치는 크지 않을 전망이다. 뉴타운 내 일반분양분이 적어 조합원들에게는 사업성이 적고 실거주자에게는 여의도~서울역을 잇는 경전철이 들어서 좀더 교통 환경이 나아질 것으로 보이지만 그래도 교통편이 불편하다는 지적이다. 

일반분양물량을 구역별로 살펴보면, 1구역은 2970가구(임대 505가구) 중 215가구가 일반분양물량으로 총 가구수의 약 7.2%대에 불과하다. 2구역은 1157가구(임대 197가구) 중 일반분양물량이 180가구로 총 가구수의 15.5%이며 3구역은 418가구(72가구) 중 64가구만이 일반분양분으로 총 가구수의 15.4%에 불과하다.

2구역의 경우 시공사인 대우건설이 건축비를 산정한 결과 3.3㎡당 389만원이 나와 79㎡형의 경우 약 1억원의 건축비(10% VAT별도)가 나와는 것으로 계산돼 조합원들이 이에 대한 부담이 커졌다.  

이에따라 부동산경기가 침체되자 조합원들은 깊은 고민에 빠졌다. 

입주할 시기에 조합원 분양가와 그 때 매매가가 비슷할 것인지에 대해서도 고민하고 있다. 만약 조합원분양가보다 매매가가 높다면 그 만큼의 시세차익이 발생하겠지만 매매가가 조합원분양가보다 낮다면 좀더 높은 가격에 분양을 받게 되는 꼴이 되기 때문이다.  

현지 공인중개업소인 김정석 뉴스타부동산 대표는 “신림뉴타운은 일반분양 물량이 적어 사업성이 크지 않다”며 “특히 신림뉴타운 물량이 공급될 시기에는 타 뉴타운에서도 공급물량이 많을 것으로 예상되며 이보다 입지가 좋은 뉴타운도 많아 신림뉴타운 물건으로 시세차익도 기대하기 어렵다”고 말했다. 

향후 뉴타운사업이 가속화되면 2구역내 시장이 위치해 있어 철거시 상가 세입자가 80%가량으로 상가 세입자와 조합원 간의 갈등도 예상된다.