실수요자 강남 입성 기회·대기수요 충분
도심 재개발·재건축 전매 가능 지역 유망

“지금 같은 시기에 투자를 논하기가 참으로 어렵습니다. 지금은 공격적인 투자보다 안전한 투자나 실수요 측면에서 접근하는 것이 중요합니다” 

권순형 J&K부동산투자연구소 소장은 부동산경기가 어렵고 불확실성이 높을수록 투자로서의 접근보다는 실수요 측면에서 접근할 필요가 있다고 말하며 인터뷰를 시작했다.

그는 “국제통화기금(IMF)이 국내 경제 성장률을 마이너스 4%로 예상하고 실물경기도 좋지 않은 상황에서 부동산경기가 좋아질 수는 없다”며 “부동산경기가 좋지 않은 지금은 보수적인 접근이 필요하며 투자 금액을 줄여 리스크를 줄이는 것이 필요하다”고 말했다.

그는 “현재 국내 부동산의 중심인 아파트가 거품이 있는 상태로 이것이 정리되기까지 약 1~2년의 시간이 걸릴 것으로 보여 부동산 가격의 추가적인 하락이 예상된다”고 말했다. 그는 “정부정책의 목표가 부동산 가격 하락, 실물경기침체를 막고 금융위기를 사전적으로 예방하기 위한 것으로 특히 정책의 핵심적인 목표는 서울, 수도권 등 아파트 가격의 기준점이 되는 강남 아파트들의 추가적인 가격하락을 막기 위한 것”이라며 “이번 재건축 규제완화로 급격한 하락을 막는데 진전이 있었다”고 덧붙였다. 

하지만 이러한 정책을 계속 이어간다면 인플레이션 위험성이 현실적으로 나타날 것이라고 우려를 나타냈다. 물가상승으로 화폐가치는 떨어지는데 부동산가격은 상승할 수 있어 실물자산은 상승하는 반면 실질자산은 상승하기는 어렵다고 내다봤다. 

◆강남 재건축 노려라 

현장에서 많은 시간을 보낸다는 그는 “개포주공1단지를 다녀왔는데 이미 급매물은 소진되고 매물이 자취를 감출만큼 강남 재건축이 초미의 관심을 받고 있다”며 “강남 재건축은 강남 입성을 꿈꾸는 수요층이나 비싼 가격 때문에 구입을 미뤄왔던 사람들에게 과거보다 2~3억원 정도 빠져 실수요자에게는 강남에 입성할 수 있는 좋은 기회”라고 말했다.

재건축 시장은 지난 2006년 12월 최고점을 찍은 후 30~40%가량 하락했다가 규제완화로 15%가량 다시 상승하고 있는 추세다. 그는 “재건축의 급매물이 소진되면서 불확실한 경제에서 저가 매수를 계획하고 있는 대기수요자를 확인하는 계기가 됐다”고 말했다. 

◆한강변 초고층 아파트 유망

그는 이번 한강변초고층 아파트 최고 수혜에 대해 압구정동, 여의도 순으로 꼽는다. 

그는 “과거에는 주거중심지역이 압구정동, 청담동이었다가 도곡동, 대치동으로 이동했는데 다시 이번 발표로 압구정동, 청담동으로 부의 중심이 이동할 수 있을 것”이라며 “압구정동에 초고층 아파트들이 들어서게 되면 도곡동, 대치동보다 우위에 설수 있게 되는 시발점이 될 것”이라고 내다봤다. 하지만 그는 “한강 초고층 아파트는 10년 이상 걸리는 프로젝트이기 때문에 장기적으로 봐야 한다”고 덧붙였다. 

그는 “여의도의 경우 상업지역으로 용도변경하게 되면 500%까지 용적률이 나와 50층 정도의 63빌딩 건물들이 들어서게 되고 그렇게 되면 주택수요가 늘어나게 된다”며 “여의도 재건축 아파트들은 현재 강남 아파트 가격과 큰 차이가 나지 않고 있고 향후 금융도시 조성 등 미래가치가 높아 강남만큼이나 가치가 있다”고 말했다. 

서울내 신규아파트 공급은 재건축과 재개발로 이뤄지고 있어 도심 재개발·재건축도 분양가 전매가 가능한 지역 중심으로 장기적인 투자는 괜찮다는 의견이다. 

그는 “강북은 용산, 성동, 마포 등 입지가 가장 좋은 지역에서 재개발이 주로 이뤄지고 있어 미래가치가 높다”며 “하지만 이러한 지역들이 부동산경기침체로 인해 분양을 연기하는 등 재개발 문제에 봉착해 있어 시간이 걸릴 것”이라고 말했다. 

현재 아현3구역, 왕십리1,2구역, 전농7구역, 가재울3,4구역, 금호 14,15,17,19 구역 등이 분양을 앞두고 있지만 각 건설사들과 조합측은 분양시기, 분양가를 두고 골머리를 앓고 있다.

건설사는 분양가를 낮춰서 분양을 하자고 하지만 조합 측은 그렇게 되면 향후 조합원이 부담해야 할 추가부담금이 높아져 사업성에 문제가 생기기 때문이다. 그는 “재개발 지역 원주민들이 추가부담금이 부담스러워 소송을 거는 등 재개발 사업의 여러 문제점이 곳곳에서 나타나기 시작했고 이러한 것들이 표면적으로 나타난 것이 이번 용산참사라 할 수 있다”고 말했다.
 

◆강북 메리트 떨어져 

특히 그는 강북 급락에 대한 위험성에 대해 언급했다. 

그는 “강남이 하락한 것에 비해 강북은 아직 크게 하락하지 않았다”며 “지표로 측정이 안됐을 수도 있으나 상대적인 가치로 보면 강남에 비해 강북이 대폭 하락할 위험성이 크다”고 말했다. 

그는 “강남은 조정작용을 거쳐 1차적 지지선을 통과했으나 강북은 조정기를 거치지 않은 상태로 강남에 비해 경제능력, 수요자 등이 상대적으로 취약해서 경제가 더욱 어려워지면 강남에 비해 강북이 더 떨어질 가능성이 크다”고 말했다. 

지난 2007년 재개발 조합원들과 건설사들이 사업성을 높이기 위해 분양가상한제를 피해 서둘러 관리처분인가 신청을 했다. 이에따라 관리처분 당시 책정한 분양가를 두고 건설사와 조합이 서로 신경전을 벌이고 있다. 분양시기를 좀 더 늦추고 기존 분양가로 일반분양에 들어가야 하는지, 아니면 분양가를 좀 더 낮춰서 분양해야 하는지 등 분양가, 분양시기룰 두고 서로 저울질 하고 있다.  

그는 “용산 4구역의 경우 일반분양가가 3.3㎡당 3500만원인데 과연 분양이 될 것인가에 대해 자신할 수 없다”며 “용산, 마포, 성동이 강북의 최고의 주거지역인데 분양이 되지 않는다면 다른 재개발 사업은 사업성이 더욱 악화돼 수익성이 낮아질 것”이라고 말했다.

권순형  J&K부동산투자연구소 소장은 

권순형 소장은 J&K부동산투자연구소 소장으로 재직하면서 재건축 재개발을 전문으로 투자상담과 컨설팅을 해오고 있으며 재개발 재건축 전문가로 정평이 나 있다.  

권순형 소장은 방송매체 출연과 언론 등에 칼럼을 기고하고 자문을 해오고 있으며 재개발재건축 전문 강사로 활동 중이다. 저서로는 MB시대 부동산 투자 핵 재개발 뉴타운, 2008부동산 대해부, 2009 부동산 대해부 등이 있다.