내용	항목	비용	비고
대지면적 23m²건물면적 42m²	① 매매가	2억1000만원
	② 전세가	5000만원
	③ 초기 투자비용	1억6000만원
예상감정평가액	④ 대지면적x공시지가의 120%선	약 5400만원	공시지가 150만원/m²
	⑤ 건물면적x3.3m²당 약110만원	약 2200만원	3.3m²당 110만원선
	⑥ 예상 비례율	약 120%	대지+건물 감정평가액 x 120%
	⑦ 총 감정평가 예상액(=권리가액)	약 9100만원	(④ + ⑤) x ⑥
⑧ 105m²형 조합원 예상 분양가		약3억7200만원	3.3m²당 1200만원 예상
⑨ 추가부담금		약 2억8000만원	⑧ - ⑦
⑩ 총 투자비용		약 5억9000만원	① + ⑨

결론 : 105m²(32평형) 조합원지분 매입원가

약 4억9000만원

김미연(52세, 자영업)씨는 요즘 부동산 공부 삼매경에 빠졌다. 뉴타운 일대를 탐방하다가 중화뉴타운에 들른 김씨는 한 부동산 중개업소에서 중화뉴타운 물건을 보게 됐다. 이에따라 김씨는 이 물건의 투자수익이 궁금해 투자수익률을 계산해보기로 했다. 

대지면적 30m², 건물면적 66m²형 매매가는 2억1000만원이다. 현재 이 주택에는 5000만원 전세가 들어있다. 따라서 초기 투자비용은 2억1000만원에서 5000만원을 뺀 1억6000만원이다. 

그러나 새로 짓는 아파트를 분양받기 위해선 나중에 추가부담금을 준비해야 한다. 또한 대지면적과 건물면적을 고려한 감정평가가 필요하다. 추가부담금은 새 아파트의 예상 조합원분양가에서 권리가액(감정평가액X비례율)을 뺀 금액이다. 

권리가액을 구하기 위해서는 토지 및 건물을 감정평가와 비례율을 알아야 한다.

토지 및 건물 감정평가액은 추후 조합에서 선정한 2개의 감정평가기관이 토지 및 건물을 감정평가한 평균금액이다. 토지는 인근 표준지공시지가 등 여러 요인들을 감안해 감정평가를 하는데 주로 공시지가의 120~140%선에서 결정된다. 건물은 건물현황에 따라 3.3m²당 50만~150만원선으로 평가를 하고 있다.

토지 및 주택의 감정평가액에다 비례율(개발이익률)을 곱한 금액이 권리가액이 된다. 비례율은 재개발사업의 사업성과를 수식화한 것이다. 비례율은 총사업이익(분양수입-사업비용)을 종전자산(토지+건물)총액으로 나눈 수치다. 통상 재개발지역 비례율은 100~130%선에서 결정된다. 

김씨가 매입한 토지와 건물을 감정평가하면 약 7600만원에다 예상 비례율 120%를 곱하게 되면 권리가액은 약 9100만원이 된다.

이에 김씨가 105㎡형 아파트 분양을 받을 수 있다고 가정한다면,
1구역 조합원 분양가를 3.3㎡당 평균 1200만원으로 예상해 중화뉴타운 1구역 105㎡형 조합원 분양가를 3억7200만원으로 책정한다면, 추가부담금은 3억7200만원에서 권리가액인 9100만원을 뺀 2억8000만원이다.

즉 105m²형 아파트 분양권을 받기 위해서는 매매가와 추가부담금을 합한 약 4억9000만원이 든다.

현재 중화뉴타운 3년후 2012년 105㎡형 시세를 5억3000만원에서 5억8000만원으로 예상해 수익률을 계산해 보면,
5억3000만원일 때는 투자수익이 약 4000만원으로 3년간 수익률은 초기투자금(1억6000만원)대비 25%수익으로 연 8.33%의 수익률이 발생한다.  

5억8000만원일 때는 투자수익은 9000만원으로 3년간 수익률은 초기투자금(1억6000만원)대비 56.2%로 연 18.7%의 수익률이 발생하는 셈이다. 

(단 전세 5000만원은 무이자 이주비로 상환하는 것으로 가정, 취·등록세 등은 수익률 계산에서 제외함)