전세 기한에 대해 문의 드립니다.

Q. 저희가 지금 전세 집에 살고 있는데, 이 집에 처음 2004.12.20~2006.12.20까지 서류상 전세 기한이었습니다. 전세 기한이 다되어 집주인과 전화 통화하여 구두로 1년 더 연장하기로 하고 살았는데 그 기한이 2007년 12월 20일까지였습니다.

 그 뒤로는 집주인과 통화도 못하고 그냥 전세 집에 그대로 살고 있습니다.

 그러면 묵시적으로 자동연장이 되는 건가요? 자동연장 된다면 자동 1년 연장인지, 아니면 2년 연장인가요?
 만약 그 사이 혹시 주인이 집을 매매하겠다고 하면 저희는 어떻게 되나요? 서류수정이나 구두로 통하지 않아 자동 연장되어도 자동연장 기한 동안에는 세입자의 권한이 있는 게 맞는지요?  저희는 전세권설정하여 살고 있습니다.그리고 자동연장 되어도 지금이라도 주인과 통화하여 1년 또는 2년 더 연장하겠다고 말하여야 하는지요?

A.  계약만기 6개월 ~ 1개월 사이에 임대인과 임차인이 아무 얘기 없이 지금까지 살고 있다면 자동연장이 된 것이 맞습니다. 주택임대차보호법 제4조에 의해 기간을 정함이 없거나 2년 미만으로 정한 임대차는 2년으로 봅니다. 단, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있습니다.
 그러므로 님의 임대기간은 2007년 12월 20일부터 2009년 12월 20까지로 자동으로 연장된 것으로 볼 수 있습니다. 법으로 당연하게 2년이 보호가 되는 것이니 연장하겠다는 얘기를 할 필요가 없습니다. 전세금을 올려 달라고 하면 5%만 올려주고 1년씩 연장하였다가 부담되면 2년동안 살다가 나가시면 됩니다.

 전세계약 기간이 만료되었는데 언제까지 집을 비워야 하나요?

Q. 전세계약 기간이 만료되었는데, 계약기간을 기준으로 언제까지 집을 비워야 하나요?
이사날짜가 계약일 기준 1개월 후인데, 계약 종료일에 맞추어 전세금 일체를 내어 줄 테니 집을 비우라고 합니다.

A.  당사자 간에 이사 일에 대한 합의가 안 되면 계약 종료일에 맞춰서 집을 비워줘야 합니다.
 님의 사정에 맞춰서 1개월 후에 나가겠다고 할 수는 없습니다.
 왜냐하면 새로 들어오는 사람이 님이 나가지 않고 있으면 집주인에게 계약 해지를 주장할 것이기 때문입니다.
 그러면 집주인은 해약금을 물어줘야 하고 중개수수료까지 줘야 하는데 제 때에 안 나갔던 님의 책임이기 때문에 님에게 그 돈을 다 청구할 것입니다. 그러므로 임대인과 이사 일에 대한 합의를 하여 정확하게 맞추어 이사를 해야 합니다.  이사 날짜가 합의가 안 되면 1개월이라도 단기간 동안 살 수 있는 방을 알아보셔야 합니다.
 

 전세계약 만기 그리고 묵시적 계약 연장에 대해서

Q.  전세계약 만기에 대해서 정확하게 알고 싶습니다.

 제가 인터넷 벼룩시장을 보고 2005년 11월에 전세를 들어오게 되었습니다.  전세계약서를 쓸 때 2년 계약을 해서 2007년 11월에 만기가 되는 것이었습니다.
 작년에 만기가 가까워졌을 때 더 살까 아니면 다른 곳으로 나갈까 고민하다가 그냥 머뭇머뭇 계약 만기가 지나버렸습니다. 주인아줌마도 아무 얘기도 없고 새롭게 계약서를 작성하지도 않은 채 그냥 지금까지 살고 있습니다.
 만기가 되었을 때 주인집이나 세입자가 서로 아무런 얘기가 없을시 "묵시적 자동계약연장"이라는 것이 생긴다고 하는데 여기서 말하는 "묵시적 자동계약연장"이라는 것은 다시금 2년 계약 연장이라는 것인지 아니면 처음 계약서를 작성한 즉 2007년 11월까지는 계약기간을 채웠으니 지금부터는 아무 때나 "저 나가렵니다."해도 된다는 것인지 궁금합니다.

 이유인 즉 계약기간을 채우지 못하고 집을 나갈 때는 다음 세입자가 들어오면 그 전세금을 받아 나가는 것이 인지상정이고 계약기간을 다 채운상황에서 나갈 때는 다음세입자가 구해지지 않았다 하더라도 나의 계약은 지켰으니 전세금반환을 당당히 요청할 수 있다고 알고 있어서 그렇습니다.

 그리고 제가 남자이고 흡연을 하다 보니 이사 왔을 때의 그 벽지상태가 3년이 지난 지금 누렇고 반 지하라 곰팡이 핀 곳도 있고 그런데 제가 나갈 때는 도배를 해줘야 하는지요?

A. 서로 나가겠다고 얘기를 한 것도 아니고 나가라는 소리도 한 것이 아니니 묵시적 갱신이 맞습니다. 그러므로 2년을 더 살 수도 있고, 중간에 나가고 싶으면 3개월 전에만 얘기를 하면 나갈 수 있습니다. 기간을 채우셨으니 중개수수료를 부담하지 않아도 되며 3개월 전에만 얘기를 하면 보증금 받아서 나갈 수도 있습니다.
 다만, 현실에서는 새로 사람이 구해지지 않으면 보증금을 따로 마련해서 내주지 않으니 집을 나가기 어렵습니다. 나가겠다고 얘기를 하고 부동산을 통해서 사람이 구해지면 그 때에 다른 집으로 이사 갈 생각을 해야 합니다.

위의 경우에는 벽지나 장판은 소모품으로 원상회복을 하지 않아도 되지만 훼손상태에 따라 달라질 수 있습니다.

 전세계약 자동갱신 여부 문의

Q. 현재 전세로 살고 있는 집을 2년 전 계약하였으며 계약일자는 2006년 4월 12일, 이사 일은 5월 19일 이었습니다.
 
 집주인의 사정으로 매매계약을 한다고 하여 저희는 집주인에게 가능한 한 실입주할 분 말고, 전세 승계를 할 사람에게 매매를 해달라고 요청하여 전 주인이 전세 승계조건으로 매매를 했다고 합니다.
 저희는 기존 전세계약대로 2년 연장이 된 줄 알고 있었으나, 갑자기 매수인의 부동산 중개소에서 새 주인이 가격을 5000만원 인상해 달라고 요청이 왔으니 최소한 3천만 원을 올려주지 않으면 1-2달 안에 집을 비워달라고 합니다.

 이 경우 새 주인이 기존 전세계약대로 승계를 한 것으로 보아 제가 전세금을 올려주지 않아도 되는 것인지(기존 계약일자 기준 2년이 지난상태임), 아니면 새 주인이 전세승계를 조건으로 매수를 하였다 하더라도 새 주인기준으로 전세금을 올려주어야 하는지요?

A. 종전 집주인이나 새로운 집주인이나 올려 달라고 하려면 계약만료 최고 1개월 전에 "올려 달라"고 했어야 제한 없이 인상을 할 수 있습니다.
 그러면 최소한 4월 19일 전까지는 올려 달라고 했어야 하는데 지금이 4월 23일이니 벌써 한 달 전은 이미 지나갔습니다.

결국 묵시적 갱신으로 앞으로 2년을 더 살 수 있어서 2008년 5월 19일 ~ 2010년 5월 18일까지는 살 수가 있습니다.
 다만 법정요율인 5%이내에서만 올려주고 1년을 더 살 수 있습니다.

 3. 5%만 올려주면 되는 것이며 3,000만원이나 5,000만원은 인상을 해줄 수 없다고 주장하시면 합니다.

 전세계약 중에 집주인이 바뀌어서 계약서를 새로 써야 하나요?

Q. 전세계약을 했고 5월 31일 이사를 가게 되었습니다.
 현재 집주인이 집을 팔고, 새로운 집주인이 전세를 끼고 사는 거라 5월 29일자로 주인이 바뀝니다.
 등기소 확정일자는 받아놓은 상태인데 계약서를 새로 써야 하나요?

A. 집주인이 바뀌어도 걱정하실 것이 없습니다. 전입신고하고 살고 있으면 주택임대차보호법으로 새로운 집주인에게 자동적으로 승계하도록 특별하게 보호를 하고 있습니다.
새로운 집주인이 님의 전세금이나 보증금을 떠안고 집을 사는 것이기 때문에 새로 계약서를 쓸 것도 없고 확정일자를 새로 받을 것도 없습니다.
 확정일자는 날짜가 빠른 것을 보관하고 있어야 좋기 때문에 새로 계약서를 쓰고 확정일자를 받는 것이 오히려 좋지 않습니다.
전입신고를 하고 살고 있으면 새로 계약서를 쓸 것도 없고 새로 확정일자를 받을 것도 없으며 가만히 있어도 걱정하실 것은 없습니다.