전매제한 없어 투기 붐…손바뀜 수십번 예사
인구 140만명인데 프로젝트는 1000만명 규모
공급과잉 우려…일부 수도 아부다비로 눈돌려

아랍에미리트(UAE)의 7개 연방국 중 가장 주목받고 있는 두바이가 시끌벅적하다. 11.1%의 높은 물가상승률로 인한 인플레이션 우려와 함께 건설원자재 상승, 인력부족, 건설자금부족 등으로 두바이 건설붐이 주춤하고 있다. 부동산 가격은 천정부지로 올라가고 있다. 국영부동산업체의 횡령 및 뇌물수수 조사까지 겹쳐 부동산 시장이 어수선하다. 두바이 전문가들은 두바이 부동산 시장에 대한 의견이 분분한 가운데 향후 행보에 주목하고 있다

◆개발붐이 부동산가격상승 일으켜

두바이는 오일머니로 세계최고의 호텔, 세계최대 인공섬 등 각종 프로젝트를 진행하면서 외국투자자들을 불러 모으며 세계 최고를 지향해왔다. 전세계 크레인의 20%가 두바이로 몰릴 만큼 엄청난 개발붐이 일고 있고 두바이 정부는 부동산시장에만 3000억달러를 투자하고 있다. 이러한 개발붐으로 부동산 가격까지 상승하고 있다. 특히 두바이정부는 지난 2002년 외국인의 부동산 취득을 허용하면서 부동산 투자열기를 부추겼다. 

두바이 국영부동산개발업체 나킬사가 페르시아만에 개발 중인 인공섬 팜 주메이라의 경우 최고급 빌라가격이 현재 115억원으로 지난 2002년 착공때보다 무려 10배가 올랐다.

더욱이 두바이는 유럽,아시아,아프리카의 중간에 위치해 경제^무역의 허브로 인식되고 있다. 이에따라 무역상인들은 물론 투자자, 개발사, 기업 등이 몰려들어 주택매매가와 오피스, 주거 임대료가 계속 상승하고 있다. 

HSBC 보고서에 따르면 올상반기 두바이 평균 주택가격은 37%나 상승했다. 주거용 부동산 평균임대료는 지난 6월에 전년대비 40.8%가 증가하고 상업용 부동산 평균임대료는 42.7%상승했다.

◆두바이 부동산 시장 개발지연·투기과열

두바이 부동산 규제 당국에 따르면 현재 두바이 33개 은행의 에스크로우 계좌에 예치된 금액은 약 1조6800억원에 이르며 800여개 시행사가 1624개의 프로젝트를 등록했다. 하지만 두바이에서는 프로젝트가 1~2년 지연되는 것은 보통으로 수년전에 프로젝트 승인이 났지만 착공도 이루어지지 않고 있는 개발사업도 많다. 준공이 언제될지 모르는 프로젝트도 부지기수다. 개발진행을 하려해도 인력이 없어 쉽지 않다. 

이에따라 실수요자들은 사업 지연에 대한 불만으로 소송을 걸기도 하지만 부동산 투자자들은 크게 불만을 나타내고 있지 않다. 프로젝트는 지연되고 있어도 땅값이 지속적으로 오르고 있는데다 프리미엄도 붙어 언제든지 좋은 값에 팔수 있기 때문이다. 현재 두바이 부동산시장은 전매제한이 없어 전매차익을 노리는 투자자들로 인해 투기장을 방불케 한다. 하나의 프로젝트가 완공될 때까지 몇차례에서 수십차례까지 손바뀜을 거치기도 한다. 스탠다드차터드은행에 따르면 두바이 아파트와 빌라의 프리미엄은 지난 3월부터 6월까지 3개월동안 무려 45%가 올랐다. 

투기가 과열되고 있는 가운데 공급과잉의 우려의 목소리도 나오고 있다. 두바이 인구는 140만명이지만 두바이내 프로젝트는 인구 1000만명 규모의 프로젝트들로 2년후에는 과잉 공급현상이 나타날 것이라고 전문가들은 보고 있다. 모건스탠리는 최근 보고서에서 “내년부터 공급과잉이 현실화하면서 두바이 부동산 가격이 하락 압력에 직면할 것”이라며 “앞으로 2년 사이 10% 정도 떨어질 것”으로 전망했다. 하지만 일각에서는 개발이 지연되고 있어 공급이 원활하게 이루어지지 않는 반면 수요가 계속 증가하기 때문에 장기적으로 보면 공급이 초과되지 않을 것이라는 의견을 보이고 있다.

◆두바이, 건설 자금 부족

하지만 두바이 정부에게 가장 시급한 문제는 건설에 필요한 자금이다. 개발사업이 증가하면서 금융조달도 크게 늘어나고 있지만 은행들은 자금이 없어 대출을 못해주고 있다. UAE 중앙은행에 따르면 최근 모기지론 증가율은 1년동안 55%가 상승했다. 이에 따라 개발 지연 현상도 더 심해지고 있다. 자금부족으로 인한 부실공사의 우려마저 나오고 있다.  

두바이 경제 상황이 이렇다보니 발빠른 투자자들은 아직 개발초기단계인 UAE의 수도 아부다비로 움직임을 보이기도 한다.

국내 중견건설업체인 현진의 경우 두바이의 경제 중심지인 비즈니스베이에 보유하고 있던 오피스빌딩 부지 1만1670㎡를 두바이의 부동산 개발회사 타스밈에 1500억원에 매각했다. 현진은 이 부지를 지난 2006년 510억원에 매입했지만 그사이 두바이 땅값이 계속적으로 상승해 1000억원 가까운 시세차익을 남겼다. 

루티즈코리아 홍은희 차장은 “두바이시장도 투기과열과 글로벌 경기침체 현상이 겹쳐 조정단계에 와 있다. 두바이 개발이 계속 지연되고 정부도 세금을 부과하려는 움직임도 보이고 있어 단기전매를 노린 투자자들은 줄어들고 실수요자 위주로 늘어날 전망이다”라며 “앞으로 두바이 부동산 상승률은 지금처럼 급등하지 않고 약간 오르거나 보합세를 유지할 것으로 보인다”고 말했다.

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