분양가 상한제를 적용받지 않는 지역조합아파트가 틈새시장으로 관심을 모으고 있다.
전체 건립 가구수만큼 조합원을 100% 모집하거나 일반 분양이 20가구 미만인 조합아파트 사업장의 경우 분양가 상한제를 피할 수 있는데다 최장 5~10년에 달하는 전매제한 규제에서 벗어날 수 있어 환금성이 높아지기 때문이다.
특히 조합원 자격 요건이 까다롭지만 청약통장이 필요없어 실수요자들은 일반 분양가보다 저렴하게 내집마련이 가능한 장점이 있다.
부동산114 김규정 팀장은 “지난해  지역조합아파트로 분양한 상도동 신원아침도시는 총 882가구 중 577가구가 조합원으로, 조합원 분양가격이 일반 분양에 비해 훨씬 저렴했다”며 111㎡(33평)형의 조합원 분양가는 추가 부담금을 모두 포함해 3억 5000만원 내외인데 비해 일반 분양가(1층 기준)는 3.3㎡당 2150만원으로 7억1000만원 선이었다”고 말했다. 
111㎡형의 경우 조합원들은 로얄층을 배정 받은 반면 일반 분양을 받은 입주민은 비인기층 위주로 배정돼 조합원 물량이 인기를 끌었다는 설명이다.
 
지역조합아파트 어디에 있나?
 
서울 신길, 사당, 인천 도화동 조합원 모집

현재 조합원을 모집 중이거나 모집 예정인 지역조합아파트는 서울 사당동과 전농동, 영등포 신길동을 비롯해 남양주 금곡동(LIG건영리가), 인천 도화동(신동아파밀리에) 등이다.
신동아건설은 인천 남구 도화동에서 109~113㎡형 총 397가구의 지역조합아파트를 분양 중이다. 도화동 신동아파밀리에는 4개 동 지하 2층 지상 15~33층으로 지어지며 전체 가구 모두 조합원으로 모집할 계획이다. 분양가는 3.3㎡당 720만원선이다.

서울 영등포구 신길동 신길뉴타운 지역에는 약 950가구 규모로 지역조합아파트가 조성된다. 조합원 물량중 약 50가구를 현재 선착순 모집 중이다. 109㎡형 분양가는 약 5억원선(3.3m²당 1500만원선)에 분양할 계획이다. 추후 공개 조합원 모집 분양가는 3.3㎡당 1800만원 이상이 될 예정이어서 조합인가 전 초기 가입시 상대적으로 높은 수익이 예상된다.
LIG건영은 서울 동작구 사당동(452가구)과 경기도 남양주시 금곡동(732가구)에 짓는 지역조합아파트의 조합원을 각각 모집할 계획이다.
사당동 ‘LIG건영리가’ 는 107㎡형 단일 평형으로 분양가는 3.3㎡당 1700만원대가 될 예정이다. 현재 이주, 철거 단계에 있으며 200가구 정도를 조합원 물량으로 오는 6월쯤 모집할 계획이다.
 
*지역조합아파트란…
지역조합아파트란 지역주택조합을 결성하여 아파트 건설을 진행하는 사업으로 내집마련을 위해 무주택자들이 모여 조합을 결성하고, 공동으로 토지를 매입하여 분양받는 방식이다.
 

전문가의견 /부동산114 김규정 팀장
사업지연, 비용증가, 강화된 자격 요건 주의해야

지역조합아파트도 주의할 점은 있다. 조합원 모집 완료시기를 예측할 수 없고 토지 매입이나 건축허가 문제로 사업이 지연되는 경우도 많다. 일부 토지 소유자들의 ‘알박기’ 상황이 벌어지면 토지 매입이 완료되지 않아 사업 시기가 늦춰지는 위험이 따를 수 있다.
사업이 늦춰질 경우 가장 큰 문제는 자금 문제다. 조합원 부담이나 개인별 금융 비용이 늘어날 수 있다.
조합 운영을 위한 업무 추진비를 분양 대금과 별도로 납부해야 한다는 점도 주의해야 한다.
그 밖에 조합원 공급면적은 전용면적 85㎡ 이하만 가능하므로 중대형 아파트를 원하는 수요자라면 내집마련 보다는 단기 투자에 초점을 맞춰야 한다.
최근 늘고 있는 조합원 추가 모집도 장단점이 있다. 조합원 분양 후 남은 물량을 일반 분양으로 처리하지 않고 조합원 추가 모집으로 소화함으로써 분양가 상한제를 피하고 전매 제한이 없는 점은 장점이다.
미분양 가능성이 줄어든다는 점도 장점 중 하나. 그 동안은 추가적으로 발생한 비용을 대부분 일반 분양분에 전가해 온 관례 때문에 높아진 분양가가 미분양 사태를 일으켜 왔다. 단지 내에 장기간 미분양 물량이 남아 있게 되면 단지 이미지나 향후 가치 상승에 악영향을 주게 된다.
그러나 반대로 일반 분양 물량이 줄어들수록 조합원이 추가 부담해야 할 비용은 늘어날 가능성이 크다. 따라서 조합원에게 돌아갈 추가 부담금 문제는 없는지 꼼꼼히 따져야 한다.
끝으로 오는 9월부터 강화될 조합원 자격 요건도 주의할 점이다. 주택법 시행령 개정안에 따르면 무주택 세대주를 기본으로 하되 투기과열지구의 경우에는 주택조합 설립인가 신청일 기준으로 1년 이상 전부터 무주택자 요건을 갖춰야 한다.
다만 전용면적 60㎡ 이하의 주택 1채를 소유한 경우에는 조합원 가입이 허용된다.