부동산신문

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국제 부동산 투자자금 독일로 몰린다

공급 과잉으로 가격 하락현상이 심화..새로운 투자처로 새롭게 급부상하고

2007년 10월 19일 (금) 00:00:00

문윤홍

renews@renews

세계 유력 경제지 ‘월스트리트 저널’은 최근 국제 부동산 투자자금이 독일로 몰려들고 있다고 보도했다. 독일은 유럽 내에서도 부동산 가격이 가장 비싼 곳 중에 하나였지만 공급 과잉으로 가격 하락현상이 심화되면서 국제 부동산 자금의 새로운 투자처로 새롭게 급부상하고 있다는 것.
모건 스탠리는 지난해 프랑크푸르트 도심의 업무용 빌딩 8채를 매입했으며 두바이의 왕족은 1억100만 달러를 투자해 로스토크 인근 쇼핑몰을 인수했다. 또한 영국의 사모투자업체인 테라 퍼마 캐피털 파트너스는 14만여 채의 아파트 등을 소유하고 있는 독일 E. On AG를 인수하는 등 대형 부동산 거래가 잇따라 성사되고 있다.

이에 따라 지난해 독일 내에서 성사된 상업용 부동산 거래계약 가운데 외국자본이 참여한 거래비중이 62%로 급증했으며 계약금액도 246억 달러에 달했다는 것이 현지 부동산 조사업계의 분석이다.
이러한 현상은 높은 부동산 가격으로 투자수익률을 기대하기 힘들었던 독일의 부동산 시장이 통일 이후 낙후된 구(舊)동독지역 개발을 위해 부동산 개발을 장려하면서 야기된 공급과잉이 부동산 가격 하락으로 이어졌기 때문.
프랑크푸르트의 경우 지난해 오피스 빌딩 공실률이 10.8%로 지난 2001년에 비해 3배가 넘게 늘어났으며 임대료 가격도 평방피트 당 13.30달러로 무려 31%나 급락했다. 여기에다 정부기관은 부채 축소를 위해, 금융기관들은 유럽통합으로 인해 경쟁자가 된 역내 금융권과 경쟁을 대비해 보유 부동산 처분에 나선 것도 독일 내 부동산 가격의 하락세를 심화시켰다. 거품 논란이 일어날 정도로 세계 부동산 시장이 저금리를 바탕으로 큰 폭의 상승률을 기록하는 동안 독일에서는 반대로 가격하락세가 나타나면서 투자 메리트를 키운 결과가 된 셈이다.
◆ BMW 동독공장은 독일 경제재건의 새로운 모델
독일의 수도 베를린 남쪽에 위치한 라이프치히는 ‘BMW시(市)’로 불린다. 이 BMW 라이프치히 공장이 ‘동독신화’를 낳고 있어 화제다. 이는 장기 침체된 독일경제가 회생하는 새로운 모델로 떠오르고 있다.
라이프치히는 15세기부터 무역박람회가 열리며 수백 년간 독일의 상업중심지로 번성했던 곳. 그러나 제2차 세계대전 후 사회주의 체제를 맞이하며 힘없이 쇠락해 갔다.
그랬던 이곳이 다시 부활하고 있다. 2001년 BMW그룹이 이곳에 새로운 생산기지를 건설하기로 결정하고 13억 유로(약 1조7000억 원)를 투자했기 때문이다. 2005년 가동을 시작해 BMW그룹 내 가장 `젊은` 공장으로 꼽히는 곳이다.
BMW그룹은 2000년대 초 새로운 공장 건설 계획을 수립하고 라이프치히를 포함해 독일 3곳, 프랑스 1곳, 체코 1곳 등 5개 후보지를 놓고 마지막까지 고민했다. 체코의 콜린(Kolin)이 막판까지 유력하게 거론됐다.
그러나 라이프치히가 최종 후보로 결정된 것은 노동자협의회(Work Council : 노조와 유사한 역할을 함)를 포함한 근로자들의 단합된 의지 때문이었다. 마이클 얀센 홍보 담당 매니저는 "근로자들이 자발적으로 뮌헨 공장보다 임금을 25% 낮게 받게 받고, 탄력적 근로시간제를 수용하겠다고 한 점이 입지로 선정된 가장 큰 이유였다"고 말했다. 탄력적 근로시간제란 작업근로 시간을 연간으로 계산해 수요와 공급의 곡선에 맞춰 노동시간을 조정하는 것.



	BMW 라이프치히 공장

노동자협의회 측은 주당 생산시간을 60~140시간으로 탄력적으로 조절할 수 있다는 데까지 동의했다. 가동된 지 2년이 지난 지금은 혹시 그동안 임금 격차가 줄어들지는 않았을까.
얀센 씨는 "전혀 그렇지 않고 여전히 25% 임금격차가 존재한다"고 말했다. 기왕이면 외국보다 심각한 실업난이 허덕이던 동독지역에 투자해 지역 실업률을 낮추는 데 기여해 달라는 요청도 있었다.
라이프치히가 속한 작센주(州)는 투자 유치를 위해 규제 완화 등 맞춤형 행정 서비스에 나섰다. 근로시간뿐 아니라 생산물량 조절도 탄력적이다. 뮌헨 공장과 유기적으로 협력해 주문에 따른 공장별 탄력생산 시스템도 자리를 잡았다. 지난 7월 울산 사업장 일감이 부족하니 다른 공장(아산 공장)의 일감을 더 주지 않으면 파업하겠다고 나섰던 현대차 1공장 노조의 자세와는 180도 달랐다.
행정기관의 지원 속에 노사 양측의 손바닥이 맞은 투자는 눈에 보이는 결실로 나타났다. 라이프치히 공장 건설로 5300여 명의 고용이 창출됐고, 20%를 넘어섰던 이 지역의 실업률은 16%대로 떨어졌다.
◆ 독일, 국제 부동산자금의 새로운 투자처로 급부상
런던소재 투자업체로 지난 18개월 간 12억 달러 상당의 독일 부동산을 매입한 커존 글로벌의 사이몬 마틴은 오랜 기간 독일은 유럽 내에서 가장 부동산 가격이 비싼 곳으로 해외 투자자들에게 외면 받던 곳이었으나 지금은 가장 투자 열기가 뜨거운 곳이 됐다고 말했다.
독일은 유럽 내에서도 부동산가격이 가장 비싼 곳 중 하나였지만 공급과잉으로 가격하락 현상이 심화되면서 국제 부동산자금의 새로운 투자처로 새롭게 급부상하고 있다.
모건 스탠리는 지난해 프랑크푸르트 도심의 업무용 빌딩 8채를 매입했으며 두바이의 왕족은 1억 100만 달러를 투자해 로스토크 인근 쇼핑몰을 인수했다. 또한 영국의 사모투자업체인 테라 퍼마 캐피털 파트너스는 14만여 채의 아파트 등을 소유하고 있는 독일 E. On AG를 인수하는 등 대형 부동산거래가 잇따라 성사되고 있다.
이에 따라 지난해 독일 내에서 성사된 상업용 부동산거래 계약가운데 외국자본이 참여한 거래비중이 62%로 급증했으며 계약금액도 246억 달러에 달했다. 이는 높은 부동산가격으로 투자수익을 기대하기 힘들었던 독일 부동산시장이 통일이후 낙후된 옛 동독지역 개발을 위해 부동산개발을 장려하면서 야기된 공급과잉이 부동산가격 하락으로 이어졌기 때문이다.
◆ 헐값에 팔리는 독일의 주택들
가까운 곳에 있는 매력은 쉽게 보이지 않는 것인가? 영국의 해외 부동산 투자가들이 불가리아로 몰리고 있을 때, 가까운 독일이라는 매력적인 시장을 놓치고 있다.
유럽에서 가장 부유한 국가가 가장 저렴한 가격의 부동산을 보유하고 있다는 사실이 매우 흥미롭다. 예를 들면 앤드루 로버트슨사(社)의 9월24일 매물 중에는 막덴버그 거리의 주택 3채가 1000파운드(약 2백만 원)에 거래되고 있다. 우리에게는 조금 생소한 이름이지만 이 도시는 하노버에서 베를린으로 가는 고속도로 옆에 위치하고 있다. 사람들이 상상하는 그런 외진 시골이 아니다.
눈에 띄는 다른 매물 중 하나는 색소니 지방에 위치한 아파트로, 블록 전체가 개시가 단 1만 파운드(약 2000만원)로 책정되어 이 회사의 경매물건으로 나왔다.
이 회사의 존 웨더웰 사장은 자신의 고객 중 하나가 최근 베를린 중심가에서 3만 파운드(약 6000만원)로 아파트를 구입했다며, 그가 생각하기에는 현재 독일 부동산시장이 저평가 돼 있다고 말했다. 이 회사는 지난해 10월부터 동독 부동산 매매를 시작했다.
유로인베스트는 올해에만 영국 투자가들이 자사를 통해 2백 가구가 넘는 독일 부동산을 매매했다. 이 회사에 따르면 지난 10년간 계속됐던 독일의 부동산 침체가 최근 18개월 전부터 활기를 되찾았다.

◆ 독일 부동산시장 상황은 ‘통일한국’의 반면교사
10·4 남북정상회담 등을 계기로 남북화해 분위기가 조성되면서 통일 후의 부동산 시장 동향에 대하여 관심이 높아지고 있다. 결론은 통일이 되어야 알 수 있겠지만, 한국은 독일보다는 정도가 심할 가능성이 높다.
구체적으로 살펴보면 첫째, 독일은 동독과 서독이 경제 생활권까지 장벽을 제거했으나 북한은 이에 동의하지 않을 것이고 한국도 이 경우에 심각한 상황으로 발전할 수 있기 때문에 북한 주민이 남한에서 거주하는 것은 상당한 시간이 필요하므로 독일처럼 일시적인 수요 폭발도 없을 것이다.
둘째, 반면에 생산원가가 저렴한 북한에 진출하는 기업들이 증가하면서 남한에서는 산업공동화 현상이 나타날 수 있으므로 주택 에 대한 수요보다 기존 보유주택의 처분이 급증할 수 있다.
셋째, 판문점을 중심으로 경제특구가 개설되면 다수의 인구가 이 지역으로 이동하면서 수도권 인구가 크게 감소하는 현상으로 주택이 남아돌 가능성이 있다.
넷째, 선진국으로 통일을 이룬 독일보다 한국은 통일 후에는 상당기간 경제적으로 어려움이 예상된다는 점에서 부동산 시장에 치명적일 수 있다. (정치권은 지나친 경제력 격차 해소를 위해 남한에 대한 세금 중과 및 북한 주민 지원 필요)
다섯째, 주택건설 택지도 남아돈다. 다수의 주택건설이 가능한 용지가 군사보호 시설로 묶여 있어 통일 후에는 얼마든지 주택 부지가 있다.