심층취재 - 해외 부동산 투자의 '음영'

이제 본격적인 해외 부동산 투자시대가 열린다.

정부가 지난 5월18일 해외 부동산 투자의 빗장을 풂에 따라 음성적으로 이뤄졌던 해외 부동산 투자가 크게 늘어날 것으로 예상된다. 국내 투자자를 겨냥한 건설업체의 해외 현지 개발사업도 활발해 질 전망이다.

 개인과 일반기업이 투자목적으로 자유롭게 해외부동산을 취득할 수 있으며, 투자한도는 내년까지 100만 달러로 하되 3년 이내에 한도가 완전 폐지된다.

지금까지는 실수요(거주용)가 아니면 해외에서 부동산을 구입할 수 없었다. 100만 달러는 올해 초 이미 자유화한 주거목적 주택취득 금액과 통합한 한도이며, 부부라고 하더라도 소득이 있다면 100만 달러씩 해외투자가 가능하다. 이에 따라 해외부동산 투자가 한결 자유로워져 국내 부동산 투자환경이 나빠질 경우 많은 투자자들이 해외로 눈을 돌리게 된다. 특히 미국 뉴욕이나 LA의 고급주택을 투자목적으로 구입하려는 수요가 크게 증가할 것으로 보인다. 

 하지만 해외 부동산투자는 리스크가 크고 투자 안전장치도 보장받을 수 없다. 자칫 ‘대박’은커녕 ‘쪽박’ 찰 가능성도 있으므로 유의해야 한다.

■급증하는 해외 부동산 투자

 최근 해외 부동산 투자는 급증세에 있다. 재정경제부에 따르면 올 들어 지난 5월15일까지 신고된 개인의 해외 주거용 부동산 구입은 총 180건 6825만 달러에 달했다. 이는 작년보다 건수로는 6배, 금액으로는 7배나 뛰었다. 취득 국가도 미국 캐나다 등 선진국에서 중국 태국 등 아시아와 유럽까지 확대되고 있는 추세다.

 실제 개인의 해외 투자는 이보다 훨씬 많을 것으로 추산된다. 중국 베이징(北京)이나 상하이(上海)에선 임대용으로 10～20평대 아파트를 수십 채씩 사들인 한국인이 적지 않다. 미국 뉴욕과 버지니아주(州)에선 한인으로 추산되는 김씨와 이씨 성을 가진 사람들이 작년에 주택을 가장 많이 샀다는 조사결과도 있다.

■해외 부동산투자 쉬워져

 정부가 100만 달러 이하 범위에서 개인과 일반기업의 투자목적 해외부동산 취득을 전격 허용함에 따라 해외 부동산 투자가 한결 쉬워졌다.

지금까지는 유학생 부모 등 실거주 목적으로만 주택 취득이 가능하고 순수 투자목적으로 부동산을 매입하는 것을 정부에서 허용하지 않았다. 특히 해외에 상가 등을 투자 목적으로 구입하려면 종전엔 현지 지사를 설립하거나 개인은 부동산 임대업·개발업 등 사업자로 등록해야 했다. 이른바 해외 직접투자를 이용하는 방법이다. 이러한 경우 임대 수익 등에 대해 현지에서 해마다 소득세를 내야 하는 등 불편함이 많았다.

 그러나 앞으로는 이런 사업자 등록절차를 거치지 않고도 국내에서 손쉽게 해외 부동산에 투자를 할 수 있게 했다. 또 투자금 30만 달러 미만을 송금할 때는 은행이 국세청에 통보하지 않는다. 지금까지 해외 직접투자 땐 송금액에 상관없이 무조건 국세청에 명단이 통보됐다. 증여세나 상속세 탈루를 막기 위해 송금 은행에 제출해야 했던 자금출처 증명서류도 필요 없게 됐다. 지금까지는 예금잔고증명서 부동산매매계약서 대출확인서 등을 제출해야 송금이 가능했다.

■해외 부동산이 장기 투자처로 급부상한 이유는?

 요즘 해외 부동산 투자 전문컨설팅 회사에 문의는 물론이고 투자 설명회에 빈자리가 없을 정도로 성황이다. 게다가 머지않아 ‘완전 자유화’에 가까운 추가 완화조치가 나올 것으로 예측되면서 수시로 해외 부동산 시장에 촉수를 세우는 이들이 점차 늘고 있다.

 이전에도 여러 차례 완화조치가 있었지만 이번에 특히 시선을 끄는 이유는 규제를 대폭 풀었다는 데 있다. 물론 ‘거주용’ 부동산 취득이라는 단서가 있지만 과거 100만 달러(약 10억원)이하로 못 박았던 금액제한을 아예 없앴다. 까다롭던 절차도 간소화했다. 한국은행에서만 가능했던 취득 신고와 송금은 외국환 거래가 가능한 일반 시중은행에서도 할 수 있게 됐다.

 가장 획기적인 부분은 2년 이상 거주하면 귀국 후에도 주택을 팔지 않아도 된다는 점이다.

이전에는 2년 이상 살아도 귀국하면 무조건 3년 이내에 집을 처분한 다음 신고해야 했는데 앞으로는 원하는 만큼 보유가 가능하게 됐다. 2년 거주 기간도 1년 중 6개월 이상 체류했다는 것만 증명하면 1년 전 기간을 거주하는 것으로 인정한다. 이는 곧 관광비자나 단기 비자로 3개월씩 네 차례만 왔다 갔다 하면 해외 부동산을 ‘영구적으로’ 보유할 수 있게 된다는 의미다. 합법적으로 영구 보존이 가능해져 10년 후에 팔든 자녀에게 증여를 하든지 간에 일정 절차를 밟기만 하면 자유롭게 선택할 수 있다.

 이번 조치에 포함되지는 않지만 심리적인 벽이 빠르게 사라지고 있는 것도 관심을 촉발하는 이유다. 예전처럼 해외로 나가는 일을 재산을 해외로 빼돌리거나 ‘국부 유출’로 인식하기   보다는 하나의 투자전략으로 인정하는 사회 분위기다.

■상가 등 수익형 부동산이 유망해

 지금까지 해외 부동산 투자대상은 주로 주택이었지만 이제는 리조트와 상가·호텔·소형 빌딩 등으로 투자 범위가 대폭 확대되고 있다. 상가 등 수익형 부동산은 금리가 오르면 임대료도 따라 오르기 때문에 대출금만 많지 않다면 오히려 덕을 볼 수 있다.

 해외 부동산 간접투자 상품도 선보이고 있다. R사는 계좌당 5000만원(최대 6계좌 투자 가능)짜리 해외 부동산 간접투자 상품(3년 만기)을 판매하고 있다. 이 회사는 30억원의 펀드를 조성해 미국 텍사스와 조지아주의 상가와 오피스 빌딩 등에 투자해 연 9～12%의 임대수익과 함께 만기 정산 때 20～30%의 추가 수익을 낼 계획이다.

 하지만 해외투자를 결정할 때는 신중해야 한다는 의견들이 많다. 최근 미국 등 선진국 중앙은행들이 잇따라 금리를 올리면서 전 세계적으로 집값이 꺾일 조짐을 보이기 때문이다.

■투자 대상국가와 세금은?

 해외 부동산 투자는 역시 미국 캐나다 등 북미지역이 가장 활발하다. 올 1분기 해외 주택을 사기 위해 송금한 99건 중 미국(44건) 캐나다(26건) 중국(14건) 일본·태국(각 2건) 호주·뉴질랜드(각 2건) 순으로 많았다. 미국은 최근 몇 년 새 집값이 2배 이상 껑충 뛴 곳이 많아 거품 논란이 거세고, 외곽지역에선 벌써 가격 하락세가 나타나고 있어 유의해야 한다.

 한인의 주요 미국 투자대상지는 캘리포니아주 로스앤젤레스, 네바다주 라스베이거스, 동부권 뉴욕 워싱턴 보스턴 등 대도시 인근지역이다. 일부에선 값이 덜 오른 텍사스 앨라배마 조지아주 등 중부권이 오히려 더 유망해 보인다.

 캐나다는 투자이민이 상대적으로 쉬운데다 특히 한인이 많이 사는 밴쿠버는 2010년 동계올림픽 개최도시여서 건설특수 기대감도 있다. 경제성장과 더불어 부동산 값이 크게 뛰고 있는 중국도 최근 각광받고 있다. 베이징 왕징지역에서 작년 분양된 400가구짜리 한 아파트 단지에선 한인들이 60%를 싹쓸이하기도 했다. 특히 외국에 부동산투자를 할 때 유념해야 할 부분은 세금이다. 높은 차익을 올려도 세금으로 빼앗기면 소용없기 때문이다.    

  미국은 주(州)마다 세법이 다르다. 이 가운데 한국인들의 투자가 많은 캘리포니아주는 취득세와 등록세는 없으나 실거래가의 0.5%를 등기이전세로 내야 한다. 재산세는 실거래가의 1%를 연 1회 납부해야 하는 만큼 한국보다 월등히 높다. 한국에서 재산세는 기준시가의 0.15～0.5% 세율이 적용된다. 양도소득은 보유기간이 1년 미만이면 개인소득에 합쳐 15～35%의 연방소득세율에 따라 세금을 물게 된다. 보유기간이 1년 이상이면 최고 15%의 별도 세율이 적용된다. 주택은 소유주가 최근 5년 동안 2년 이상 거주요건을 충족하면 결혼한 부부는 양도차익의 50만 달러, 독신자는 25만 달러까지 양도소득세가 면제된다.

 캐나다는 실거래가 기준으로 5만5000캐나다달러 초과 부동산에 대해서는 1～2%의 취득세를 물게 된다. 재산세는 약 1%다. 양도차익에 대해선 개인소득과 합산해 소득이 많을수록 높은 세율이 적용된다. 단, 개인이 거주목적으로 소유한 1주택은 양도세가 면제된다. 또 신규분양 물건에 대해선 취득가액의 7%를 물품세로 내야 한다. 1년 이상 보유하면 물품세 2.5%는 환급받을 수 있다.

 영국에는 취득세가 없다. 등록세는 실거래가 기준 1～4% 세율이 적용되는 데 주택은 대부분 1～1.5%. 재산세는 실거래가의 1% 정도인데 소유자가 아니라 거주자가 납세의무를 진다는 점이 독특하다. 양도세는 실거래가를 기준으로 양도차익의 20% 또는 40%세율이 적용되는데 주택은 대부분 20% 세율이 적용된다. 거주목적의 1주택자는 양도세가 면제된다.

 호주는 상업용 또는 신축 주거용 부동산에는 10% 부가가치세가 적용된다. 재산세 격으로는 1년에 한 차례 내는 토지세가 있다. 토지가액이 40만 호주달러 초과～50만 호주달러 이하이면 0.6%, 50만 호주달러 초과 때에는 1.4% 세율이 적용된다.    

■건설업체의 해외 부동산개발도 불붙어

 작년 이후 국내 시장이 침체에 빠지면서 해외개발 사업으로 탈출구를 찾는 업체들도 급증하고 있다. 진출지역도 중국·베트남은 물론이고 카자흐스탄·아랍에미리트(UAE) 등까지 확대되고 있다. 이들 기업은 주로 아파트와 고급빌라, 주상복합 등을 개발하고 있다.

 카자흐스탄 수도 아스타나 중심부에는 현재 동일토건의 아파트가 골조를 속속 드러내고 있다. 총 3000여 가구 1조원이 넘는 초대형 사업으로 비교적 순조롭게 분양이 이뤄지고 있다. 
 중국에는 SR개발이 선양(瀋陽)에 5000여 가구에 달하는 초대형 아파트 단지를 건설 중이다. 베트남에선 주택업체인 (주)대원이 작년 초 호찌민시 안푸지역에 아파트 405가구를 분양했다. 성원건설과 반도건설은 최근 두바이에서 고급 주상복합 아파트 건설계획을 발표했다.

■묻지마 투자는 금물

 최근 들어 베트남 등 동남아의 경우, 현지인 명의를 빌려 투자했다가 소유권 문제로 낭패를 당하거나 브로커에게 속아 계약금을 날렸다는 얘기가 적잖게 나오고 있다. 가장 큰 문제는 투자국에 대한 정보가 부족하다는 점이다. 해외 투자의 경우 현지 부동산의 법률이나 거래관행, 경제상황, 수급관계, 거래동향 등을 먼저 살펴야 한다.

 그런데도 국내에서 이런 정보를 제공하는 믿을 만한 업체는 아직까지 거의 없는 상태다. 따라서 무턱대고 사지 말고, 1～2년 정도 꾸준하게 정보를 수집하고 믿을 수 있는 국내외 에이전트를 찾는 게 중요하다. 미국 등 선진국에선 금리 인상과 가격 하락조짐을 보이고 있어 자칫 막차를 탈 수 있다는 우려도 있다. 또한 해외 부동산을 무엇 때문에 구입하려고 하는지 정확히 판단해야 한다. 그러고도 ‘묻지마 투자’는 하지 말고 한동안 지켜보아야 한다.

 참고로 전문가들이 말하는 해외 부동산투자 4계명을 소개한다.

첫째, 현장을 방문해 눈으로 확인한다. 부동산 성공투자 전략의 1장1조는 ‘발품을 팔아서 현장을 꼼꼼히 살펴보라’는 것이다. 해외투자 때에도 절대 예외가 아니다.

둘째, 모기지론 금리가 8～9%면 포기한다. 흔히 중개업체 등이 해외부동산 투자 때 목표수익률을 연 5%, 10%라는 식으로 제시하지만 여기에는 세금 수수료 대출이자 등 각종 부대비용이 빠져 있는 경우가 많다. 현지 부동산투자회사들도 모기지 금리가 연 8～9%를 웃돌면 투자를 포기한다.

 셋째, 보유세 부담이 어느 정도인지 살핀다. 국내와 마찬가지로 해외부동산 투자 때도 세금이 중요 변수다. 미국 영국 호주 캐나다 등 선진국에선 취득세 양도세 등 부동산 거래세는 한국보다 적은 편이지만 보유세는 훨씬 많다.

 넷째, 세계부동산 버블 붕괴조짐을 염두에 둔다. 정부가 해외부동산 투자 빗장을 잇따라 풀고 있지만 지금이 과연 투자적기인지에 대해선 논란이 많다. 세계적인 금리인상 추세와 경기둔화 조짐으로 미국 유럽 등 선진국 곳곳에서 부동산 버블 붕괴 경고음이 나오고 있기 때문이다.

■해외 부동산 투자시 유의 사항

 첫째, 투자 대상국의 시스템을 알아야 한다. 미국에선 부동산 거래 시 매도인과 매수인이 합의한 대로 거래가 성사되도록 자금과 서류 등 모든 책임을 제3자, 즉 매도자 측 에이전트와 매수자 측 에이전트에게 맡겨 당사자의 권리와 의무를 처리하는 에스크로(Escrow)제도가 일반화 돼 있다. 잔금을 치를 때까지 평균 45일 정도 걸리고, 모든 절차가 마무리되려면 6개월 이상 걸릴 때도 있다. 구입대금 전액을 현금으로 할 때에는 7～10일 정도가 소요된다. 아울러 부동산 보유에 따른 유지비용도 반드시 고려해야 한다. 본인의 자산이나 여유자금을 파악하지 않고 투자해선 어려움이 많다. 예를 들어 미국의 경우 모기지론을 활용하면 50만 달러 규모의 주택을 2～3억 원이면 살 수 있을 것으로 예상하고 구입한다. 하지만 구입이후 매달 모기지론에 따른 이자를 챙겨야한다. 국내보다 훨씬 높은 1～2% 정도의 재산세도 내야 한다. 2년 이상 보유해야 양도세를 면제받을 수 있는 데 그만큼 부담할 자금이 있는지, 자신의 자산목록을 철저하게 파악하는 것이 해외투자에 앞서 챙겨야 할 사항이다.

 둘째, 친인척 믿지 말고 외환거래법에 유의해야 한다. 해외부동산 투자가 활성화하면서 많은 ‘외환거래법 위반 사범’이 양산될 것으로 보인다. 대부분 외환거래법에 대한 지식이 전혀 없는 상태에서 소유 자금을 해외에 있는 친구의 계좌이체를 통해 환전해 구입한다. 이는 일종의 ‘환치기’ 수법으로 명백한 불법이다. 이처럼 자신이 하는 일이 불법인지도 모르는 상태에서 죄를 저지른 외환 사범이 적지 않다. 하지만 외환 관계법은 범법 행위가 포착되면 최고 징역 3년에 벌금 2억 원, 여기에 별도의 형사처벌까지 따르는 무서운 법률이다. 규제를 풀어주는 이면에는 엄격한 편법을 막는 법 집행이 있다. 그러면 아무리 수익률이 좋은 물권이어도 엄청난 손해를 볼 수밖에 없다. 외환거래법에 대한 최소한의 사전 지식은 아무리 강조해도 지나치지 않다.

  원화가 아닌 현지 화폐로 송금해야 하는 만큼 환율의 움직임도 주시해야 할 사항이다. 또 투자지역을 어디로 정할 것인가도 숙고해야 한다. 모든 나라가 다 자체의 외환거래법이 있다. 중국의 경우, 보유하고 있던 부동산을 처분한 후 6개월 안에 송금하지 않으면 가지고 나올 수가 없다. 얼마 전 상하이에 투자한 개인들은 30% 이상 손실을 봤다. 이처럼 중국이나 베트남 캄보디아 등 아시아 지역은 변수가 많아 흔히 말하는 ‘고위험 고수익(High Risk, High Return)'이다. 언제 정책이 바뀔지 모른다. 개인은 아무래도 시스템이 안정적인 미국이나 호주, 뉴질랜드, 영국, 캐나다 등 OECD가입국으로 투자처를 선정하는 것이 안전하다.

 여기에 덧붙여 현지의 ‘친인척들을 믿지 말라’는 투자원칙을 공통적으로 꼽을 수 있다. 현지 매물답사는 물론 지역 정보를 본인이 직접 확인해야 한다. 이 때문에 자신이 없으면 전문가를 활용하는 것이 오히려 낭패를 피하는 효율적인 방법이다. 한 전문가는 “최근 국내에서 활개 쳤던 기획부동산이 프로젝트를 제안해오는 경우가 많다”면서 “조만간 이들이 성행하면서 개인들에게 접근할 것으로 보이는데 고수익을 보장한다는 달콤한 청사진이나 말에 현혹되지 말라”고 주의를 당부한다.

 셋째, 해외 부동산 투자가 활성화하면서 현지에서 사기를 당하는 일이 빈발하고 있다. 정부가 투자목적의 해외부동산 매입을 허용한 이후 관련 컨설팅업체에는 무작정 유망 매물을 소개해달라는 일반투자자들의 문의·상담이 2배 이상 늘어나는 등 일부 과열조짐까지 보이고 있어 앞으로 피해가 확산될 것이란 우려가 높다. 해외 현지 에이전트들에게 속아 시세보다 터무니없이 높은 가격으로 부동산을 구입하거나 E-2비자 취득과 관련해 부실 사업체를 인수하는 사례가 속출하고 있다. 최근에는 해당 매물을 보여주거나 구체적인 정보는 주지 않고 현지 방문만을 앞세운 알맹이 없는 이른바 ‘해외 부동산관광(tour)상품’에 피해를 입는 사례가 잇따라 주의가 요망된다.

 그럼에도 해외 부동산투자의 장점은 안정적이라는데 있다. 미국이나 캐나다, 호주 등 특정 지역은 여전히 유입 인구가 많기 때문이다. 철저하게 수요와 공급이라는 시장원리로 움직이는 이들 지역은 인구유입과 주택가격이 거의 비례한다고 봐도 무방하다. 게다가 모기지론 이자도 낮다. 이전처럼 폭등은 아니겠지만 일정한 수익률은 꾸준할 것으로 보인다. 일단 재테크 수단으로 일정한 수익을 거둘 수 있다는 것이다. 하지만 이보다 더 부각되는 것은 절세전략으로서의 기능이다. 1가구3주택이상 소유자인 자산가들에게는 갈수록 강화 일로인 국내부동산 정책을 피해갈 수 있는 탈출구라는 점이다. 결국 해외부동산 투자 자유화시대로 가고 있는 지금 10년 앞을 내다보는 ‘발상의 전환’이 필요한 때다.       

문윤홍 전문기자(moonsj4758@hanmail.net)