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프로젝트파이낸싱 활성화 필요

후분양제 걸림돌 자금문제 해결

2003년 02월 11일 (화) 00:00:00

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인수위가 선시공후분양제 도입을 검토키로 함에 따라 관련기관 등의 논의가 활발한 가운데 주택건설 프로젝트금융제도 활성화 방안이 제기돼 눈길을 끌고 있다.
대한주택보증 권오창 박사는 지난1월 '한국의 주택입주계약자 보호제도의 발전방향에 관한연구'라는 논문을 통해 "후분양제 도입을 위한 가장 큰 걸림돌로 지적되고 있는 자금문제를 해결하기 위해 프로젝트파이낸싱 등과 같은 금융제도 정착이 시급하다"고 밝히고 "이를 위해 프로젝트에 대한 완공보증이나 지급보증 등 주택건설 프로젝트금융 보증제도의 도입을 통한 보증기관의 신용보완상품 개발이 필요하다"고 주장했다.
주택 프로젝트금융이란 주택건설사업장으로부터 예상되는 분양대금을 상환재원으로 대출이 이뤄지는 금융기법이다. .
국내 주택프로젝트금융은 사업초기에 필요한 자금을 개발업자에 대출해 주고, 초기 분양성을 바탕으로 대출원리금을 회수하는 방식을 취하고 있다. 프로젝트금융은 해당 프로젝트가 완전히 종결될 때까지는 서로 협력해야 하나 사업이 시행되고 있는 과정에서 지원자금을 회수하고 있는 것이다. 또 국내 주택프로젝트금융은 대출원리금이 회수되지 않을 경우를 대비해 건설업체로부터 보증을 확보하고 있어 완전한 의미의 프로젝트금융이라 할 수 없다.
실제로 국내 프로젝트금융은 대출금 회수가 비교적 안전한 소수 대형건설업체에 제한되고 있는 실정이다. 이는 해당 프로젝트를 보증할만한 보증기관이나 제도가 없기 때문이다.
이에 따라 제기된 것이 주택보증기관을 통한 '프로젝트완공보증'이다.
권 박사가 발표한 논문에 따르면 '프로젝트완공보증'은 금융기관이 리스크를 최대한 낮출 수 있도록 함으로써 시공위험이 큰 중소건설업체에게도 대출이 가능케 할 것이라고 밝혔다.
프로젝트완공보증이란 보증기관이 시공사를 대신하여 계약이행을 보증토록 함으로써 금융기관 대출원리금의 선순위 상환이 보장될 경우 금융기관이 시공위험에서 벗어날 수 있도록 하는 제도이다.
보증기관은 프로젝트완공보증을 통해 시공자가 부도·파산 등으로 계약을 이행하지 못할 경우 공사중단 및 공기지연에 따른 추가비용을 부담하게 된다. 보증기관은 또 시공위험 발생시 소요되는 비용을 최소화하기 위해 공정확인 및 자금지불 관련 업무를 수행한다.
이 논문은 또 예상치 못한 주택경기 침체로 인해 대출원리금 상환에 차질이 생길 경우에 대비해 '프로젝트지급보증'이 필요하다고 밝혔다.
'프로젝트지급보증'은 단위프로젝트를 수행중 계약기간내에 금융기간이 대출원리금 회수가 불가능할 경우 보증기관이 보증금액 한도내에서 이를 상환해 주는 보증제도이다.
이제도는 금융기관이 신탁상품을 운영함에 따라 부담해야 하는 신용위험을 보완해 주택건설프로젝트금융 활성화 효과를 가져올 것으로 기대된다.
프로젝트지급보증이 도입될 경우 시공위험을 부담하는 시공자의 신용을 보완함으로써 중견건설업체도 프로젝트 참여주체가 될 수 있는 길이 열릴 전망이다. 또 시공단가가 저렴한 시공자의 주택건설 참여 확대를 유발해 분양가 안정에도 기여할 것으로 예상된다.
대한주택보증 강홍민 팀장은 "주택건설프로젝트파이낸싱은 선진국에서는 이미 오래 전에 일반화된 금융기법이나 우리나라의 경우 걸음마단계에 머물고 있다"고 지적하고 "선시공후분양제를 대비한 프로젝트파이낸싱 활성화 논의가 필요한 시점"이라고 말했다.