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부동산정책, 친환경 지속가능 급속 전환

국회 건교위 손성태 수석전문위원 전망

2003년 01월 01일 (수) 00:00:00

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내년도 정부의 부동산 정책은 친환경·지속가능한 국토·도시계획체계로의 급속히 전환될 전망이다.
이는 지난해 11월 '도시 및 주거환경정비법'이 국회를 통과하고 후속 하위 법령들이 6월경이면 완비되고 새로운 '지구단위계획제도가'가 본격 시행될 전망이기 때문이다.
국회 건설교통위원회 손성태 수석전문위원은 "새 제도로 인해 향후 아파트재건축은 주민이 주도하는 방식으로 사업절차가 바뀌고 시공사 선정시점이 사업승인 뒤로 미뤄지는 등 절차가 현재와 많이 달라지는 만큼 투기수요가 줄어들 것"이라고 전망했다.
친환경·지속가능한 체계전환은 손 위원이 지난해 12월 16일 경희대학교 행정대학원 부동산학과 학술세미나에서 발표한 '국토·도시계획체계개편에 따른, 지구단위계획제도하의 건축규제에 관한 고찰'에서 집중 조명되고 있다.
그는 "친환경과 지속가능이라는 세계적인 변화의 바람이 우리의 국토·도시정책에 반영되기에 이르렀다"며 "나아가 지금까지의 광역적·평면적인 도시계획에서 구체적이고 입체적인 도시계획으로 관리방법도 전환된다"고 밝혔다.
새로 도입되는 '지구단위 계획제도'가 향후 정부 부동산정책의 중심역할을 담당한다는 얘기다.
이에 대해 손 위원은 "지구단위 계획제도는 단순히 도시설계와 상세계획의 외형적인 통합이지만 그 내용을 들여다보면 공공에 영향을 미치는 건축적인 요소마저 도시계획으로 결정하여 세밀한 부분까지 통제 관리하려는 숨은 뜻을 가지고 있다"고 말했다.
또 지구단위계획에 따라 도시계획과 건축을 별개로 관리하던 현행체제도 개편된다.
새 제도에 따르면 도시안에서 건축을 비롯한 개발행위를 함에 있어 사전에 개발행위허가를 받도록 규정하고 있다. 여기에는 건축을 도시계획적 차원에서 관리하겠다는 정부의 의지가 엿보인다는 것이 손 위원의 해석이다.
친환경·지속가능한 국토·도시계획체계 개편을 위해 바뀌는 제도를 살펴보면 ▶용적률의 축소조정 ▶공동주택에 대한 규제 강화 ▶규제수단으로 동원한 지구단위계획 등이 있다.
최근들어 꾸준히 하향조정되고 있는 용적률은 일반주거지역 400%에서 150%또는200%로, 준주거지역은 600%에서 400%로, 일반상업지역은 1,000%에서 800%로 강화된 상태다.
앞으로는 주거지역을 종래의 3단에서 제1,2전용주거지역, 제1,2,3일반주거지역, 준주거지역 등의 6단계로 세분화하게 된다. 손 위원은 이에 대해 '사실상 엄청난 규제가된 셈'이라고 평했다.
공동주택에 대한 규제도 강화된다.
주택공급에 초점을 맞춘 기존의 제도와 달리 새 제도에 의하면 환경파괴의 주범이라는 오명을 있는 공동주택의 재건축을 입체적으로 관리하게된다. 서울시의 경우 사실상 지구단위계획 없이는 아파트의 재건축은 물론 신규건립도 어려워지게 됐다.
지구단위계획의 가장 큰 특징은 규제수단으로 사용된다는 점이다.
이를 위해 용적률 기준의 하향 조정은 물론이고 도시계획의 경직성에 따라 지구단위계획의 운영을 아주 경직되게 운영하게 된다. 종전의 도시설계는 그 변경에 있어서 다소 융통성이 있었던 반면 지구단위계획은 도시계획이기 때문에 상대적으로 엄격한 절차를 거쳐야 한다.
손 위원은 "지구단위계획이 유효한 도시 관리수단의 하나로 정착되기를 바란다"면서도 "정책집행당국의 무조건적인 지구단위계획으로의 회귀는 지양되어야 하며 이 제도는 다른 관리방법의 적용이 불가능할 때 보완적으로 활용되어야 할 것"을 주장했다.