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생태강조한 친환경적 도시 건설

강북뉴타운 현장- 은평구 구파발동, 진관내·외동

2002년 11월 22일 (금) 00:00:00

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서울시의 강북재개발 발표에 이어 뉴타운 조성 시범단지로 뽑힌 은평구 구파발, 진관내·외동은 주거·상업기능을 강화하는 길음동, 왕십리일대와 달리 생태측면을 강조한 친환경적 재개발 방식을 택했다. 사람보다 산이 많은 은평구 구파발동과 진관내·외동의 부동산 시장은 서울시의 강북뉴타운 개발 계획 발표에 어수선한 분위기다.

은평 뉴타운 이렇게 개발된다.
서울시는 은평구 진관내·외동, 구파발동 일대 359만3,000㎡(가용면적 약210만㎡)를 주거·생태·문화·상업 등의 복합적 도시기능을 가진 신시가지형 뉴타운으로 조성키로 밝혔다.
은평구 진관내·외동, 구파발동은 대부분 개발제한구역과 자연녹지지역으로 70년 7월 그린벨트로 묶여 개발이 제한된지 약 30년만에 처음 개발의 손길이 닿는 지역이다. 그만큼 낙후된 상가와 주택이 많은 곳으로 서울시의 이번 재개발을 통해 주변 자연환경과 조화되는 시가지 정비효과가 클 것으로 기대된다.
기존의 구파발동과 진관내·외동의 주택현황은 3,982동, 8,712가구로 인구는 2만5,100명이다. 서울시는 뉴타운 재개발지역을 5개 구역으로 분할해 1구역 진관내동(75만㎡, 22만7,000평)을 우선 개발할 방침이다.
2003년 6월 수립되는 종합도시개발계획에 따라 1구역에는 약 8,700명의 거주가 가능한 3,120가구의 주택이 건립되고 2003년 7월부터 2006년 5월까지 이주와 공사가 시행될 예정이다. 또 2구역∼5구역에 대한 개발사업은 2004년 9월부터 2010년 12월까지 단계적으로 시행된다.
현지 반응·시세 동향
서울시의 은평 뉴타운 개발 소식에 현지 거주민들과 부동산 중개업자들의 반응은 그다지 환영하는 분위기는 아니다. 뉴타운 개발 소식 이후 기대심리에 의해 호가만 형성돼 거래량이 줄면서 거품에 대한 불안심리가 작용했기 때문이다. 은평 뉴타운 재개발 방침에 따르면 도시생태적으로 보존한 가치가 있는 지역에 대해서 공원 등으로 보존하고 기성시가지 중 정비가 불필요한 주택들에 대해서는 계획대상지에는 포함하나 존치 또는 보존할 계획이라고 밝혀 개발구역에는 포함되나 실질적으로 개발범주에 들지 못하는 지역도 있다.
은평구 구파발동과 진관내·외동 지역에서 통상 거래되던 주택의 평당가는 350만∼400만원선. 뉴타운 개발 계획 발표 이후 100만원 이상 호가거품이 형성돼 현재는 평당 600만원, 700만원이 아니면 아예 팔지 않겠다고 으름장을 놓는 자신만만한 매도인들이 많아졌다.
구파발동 부동산정보 공인중개사 박홍신 대표는 "매도인과 매수인이 원하는 값의 차이가 너무 커 거래물량이 대폭 줄었다"고 말했다.
또 뉴타운 개발 계획 발표 이전 발빠른 투자자들이 종전에 거래되던 값으로 이미 매수를 끝낸 상태라 이미 호가가 형성된 현재로서는 실수요자들 문의만 늘었다. 실수요자들 문의의 경우 부동산 중개업자도 갑자기 오른 호가에 맞춰 거래를 성사시켜야할지 고민이다. 박 대표는 "실수요자들의 문의에는 평당 450만원을 웃도는 물건은 아예 말조차 꺼내지 않는다"면서 "부동산 중개업소들도 개발 계획 발표 이후 형성된 호가가 거품인지에 대해 논란이 많다"고 토로했다.
은평 뉴타운 개발 범주에는 포함되나 존치 또는 보존되는 지역은 진관내동의 한양주택과 기자촌. 진관내동의 한양주택은 2만 여평에 총 214가구의 단독주택이 들어서 있는 단독택지지구로 개발제한구역에 묶여 신축은 불가능하다. 택지규모가 크고 단독주택이 들어선지 25년 정도 되었지만 정비가 불필요하다는 서울시의 지침에 따라 존치된다.
한양주택에 거주하는 한 주민은 "한양주택이 재개발 범주에 포함되면 주민 자치적인 개발이 불가능하기 때문에 재개발 범주에서 제외된 것을 오히려 반기고 있다"면서 "조만간 주민 자치적으로 개발을 할 것으로 보인다"고 전망했다.
기자촌도 개발 계획 발표 이후 거래량은 줄고 평당가는 100만원 이상 뒤었다. 기자촌 거주 주민은 "여름만 해도 기자촌사거리 근방에 평당 350만원하던 매물이 500만∼600만원까지 뛰었다"고 말했다.
개발계획의 문제점
은평 뉴타운 재개발 계획 추진에 있어 가장 큰 관건은 보상문제. 은평구 구파발동, 진관내·외동은 대부분 개발제한구역으로 묶여 있는 지역이어서 무허가 건물이 산재해 있다. 지하철 3호선 구파발역에 밀집해 있는 노후 상가지역 중 20%∼30%는 무허가 건물로 예전 구파발동이 고양시에서 서울시로 편입되면서 대대적으로 실시한 무허가 건물 신고기간에 신고를 못하거나 했어도 행정적 착오로 무허가 건물이 돼버린 상가들이다. 이들에 대한 보상은 상가 면적에 따라야 한다는 것이 인근 주민들의 생각이다. 예전 건축물대장에 신고된 건물들은 과세 부담을 덜기위해 일부러 실제 면적보다 축소시켜 신고한 경우가 많기 때문에 측량 면적에 따른 보상이 합리적이라는 해석이다.
박 대표는 "대대적인 개발 계획인 만큼 보상문제가 가장 큰 관건이다"면서 "서울시가 보상문제에 있어 자신만만한 태도를 보이고 있지만 빠듯한 서울시 예산으로 많은 수의 사람들을 만족시키기는 역부족이다"고 말했다.