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임대차 2년 미만 약정시 기간만료 주장여부

이점수 법무사의 법률상담

2002년 10월 10일 (목) 00:00:00

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Q 저는 신축아파트 입주가 1년 이후에 예정되어 있기 때문에 1년 동안만 아파트를 임차하여 살고 싶습니다. 그런데 주위 사람들 말로는 주택임대차보호법이 임대차기간을 2년 미만으로 임대차기간을 약정하더라도 2년 동안은 살아야 한다고 합니다. 이것이 사실인지요?

A주택임대차보호법은 주택의 임대차와 관련하여 국민의 주거생활의 안정을 도모하기 위하여 민법에 대한 특별법으로서 제정되었습니다. 주택임대차보호법 제4조(임대차기간 등) 제1항에서는 '기간의 정함이 없거나 기간을 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다'라고 규정하고 있습니다.
그러므로 귀하가 집주인과 합의하여 주택임대차의 기간을 2년 미만의 기간 즉, 1년으로 정하여 임대차계약을 체결한 경우 귀하는 그 약정기일에 임대차가 종료하였음을 주장하여 임차보증금의 반환을 청구할 수 있습니다. 판례도 '주택임대차보호법 제 4조 제1항은 같은 법 제10조의 취지에 비추어보면 임차인의 보호를 위하여 최소한 2년간의 임대차 기간은 보장하여 주려는 규정이므로, 그 규정에 위반되는 당사자의 약정을 모두 무효라고 할 것은 아니고, 그 규정에 위반하는 약정이라도 임차인에게 불리하지 않은 것은 유효하다'고 판시하여 왔습니다. 그러나 귀하가 주택임대차 계약기간을 1년으로 정하여 계약을 체결하고서도 2년 간 거주하겠다고 주장할 경우 주택임대차보호법 제10조(강행규정)에서는 '이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다'라고 규정하고 있으므로, 임대인이 2년 미만의 약정기간 즉, 1년의 기간이 만료되었음을 주장하여 귀하에게 임차주택의 명도를 청구할 수는 없을 것입니다.
따라서 귀하는 사정에 따라 2년 미만으로 정한 약정기간을 주장하거나 또는 주택임대차보호법이 보호하고 있는 최소한의 주거안정기간인 2년의 기간 중 어느 하나를 선택하여 주장할 수 있는 것입니다.
<문의:02)593-2774∼5, ijs99115566@hanmail.net>