부동산신문

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유동성에 안정성 확보 관심증가

리츠에 자금 집중

2002년 10월 10일 (목) 00:00:00

부동산신문

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최근의 부동산 투기억제와 관련하여 리츠(REITs:Real Estate Investment Trusts)와 같은 부동산 간접 투자방식을 통하여 시중의 여유 자금이나 일반서민이 쉽게 참여할 수 있도록 하자는 목소리가 높다.
리츠란 주식 발행 등 부동산의 증권화 방식으로 모집한 자금을 부동산에 투자하고 그 이익금을 되돌려주는 투자 상품을 말한다. 아직까지 우리나라에서는 뭐니 뭐니 해도 부동산에 대한 투자만큼 안정적인 투자처를 찾기란 그리 쉽지가 않다.
그러나 주 투자 대상이 되는 주식, 채권, 부동산 중에서 유독 부동산이 유동성이 가장 떨어지며, 반면 안정성은 상당히 높게 평가되고 있다.
■최근 리츠상품
이처럼 투자 대상인 부동산이 가진 장점과 유동성을 확보해가면서 개발된 제도가 바로 리츠이다.
코크랩 CR리츠 2호는 10월 1, 2일 이틀간 230억원의 부동산간접 투자인 리츠 자금모집에서 10.26대 1이라는 높은 경쟁률을 기록하면서 공모에 성공을 거두었다. 물론 11.49%라는 높은 배당수익률이 투자자들을 끌어 들였지만 리츠에 대한 일반인들의 이해도 한층 더 커졌다고 볼 수 있다.
이러한 수익률은 일반은행의 정기예금 금리에 비하면 거의 두배에 가까운 수치이며 은행권의 부동산투자신탁의 제시 이자율인 7∼8% 내외에 비하면 일반투자자에게 인기있는 투자상품으로 인식된 것으로 생각된다.
이러한 자금이 리츠쪽으로 관심을 가지게 되는 것은 리츠 회사에서 투자대상 부동산에 대하여 주도 면밀한 사전 검토에 의하여 수익성이나 안전성 등에 대하여 확실한 검토가 뒷받침되었다고 보는 요인이 있고, 다른 한편으로는 최근에 부동산가격이 급격히 상승하고 이로인하여 부동산 안정대책이 쏟아져 나오면서 리츠쪽으로 시선이 집중된 것 같다.
■부동산 안정 대책 및 규제책
최근에 시행중이거나 시행예정인 부동산 안정 대책의 주요 내용들은 다음과 같다.
부동산시장의 주요 장세를 주도하고 있는 분양권 전매 제한은 서울 및 투기과열지구를 중심으로 아파트 계약후 1년 및 중도금 2회 이상 납부 요건을 충족해야 전매가 가능한 것으로 되어 시행중이며, 주택에 대한 1가구3주택일 경우 중과세를 적용하여 실거래가를 기준으로 과세를 하는 것으로, 그리고 1가구1주택을 양도할 시에도 비과세 기준을 강화하는 기준이 강화되어 3년이상 보유, 1년이상 거주의 경우에만 비과세가 되는 기준으로 변화되었다.
이외에도 9월3일부터는 투기과열 지구를 중심으로 아파트 기준시가를 평균 17% 인상시키는 대책을 내어 놓았다.
그리고 양도세를 면제받기 위하여 한 개인의 소송제기를 기화로 문제가 되고 있는 오피스텔의 주택 포함 문제에 대하여 오피스텔을 주택으로 분류한다는 분류기준을 내어 놓아 양도세를 과세한다는 국세청의 기준과 건설교통부의 의견이 대립되기는하였으나 일단은 주택으로 과세되는 것으로 시행이 되고 있다.
그리고 오피스텔과 주상복합건물도 투기과열지구의 신규 분양 때는 공개청약을 통해 추첨을 하는 의무화 규정을 내어 놓았다.
이외에도 향후 주택시장의 안정화를 위한 대책으로 시행예정인 것으로는 새 아파트에 대한 재당첨 기한의 제한 규정으로 최근 5년간 당첨 사실이 있는 사람은 1순위권을 부여하지 않는 내용을 10월중에 시행할 예정이며, 오피스텔을 주택으로 규정하는 문제와 관련한 1가구2주택자의 청약 제한 규정으로 입주자 공고일 현재 주택 2채이상 보유자의 청약 1순위를 박탈할 예정이다. 이와함께 비가구주인 자녀들의 이름으로 투기할 수 있는 것을 방지하기 위해 9월5일 이후 청약예금 및 부금의 가입자로서 비가구주인 사람은 청약 1순위 자격을 박탈하는 방안이 10월중 시행될 것으로 보인다.
그리고 부동산 시장에 커다란 관심사가 되고 있는 재건축에 대한 시행요건에 대하여서는 조합 설립 요건의 강화와 재건축 연한의 30∼40년으로의 대폭강화, 시공사선정의 시점규제 등의 내용들이 2003년도의 상반기에 쟁점적으로 규제될 것으로 보인다.
또한 2003년부터는 분양권 불법 거래자에 대한 처벌에 대하여서도 그 규정을 강화하여 3년이하 징역과 3,000만원 이하의 벌금을 부과하며 매수자도 함께 처벌하는 제도로 시행될 것 으로 보인다.
이뿐 아니라 서울 신도시 수도권 및 과천 지역을 중심으로 신축주택의 양도시 감면대상을 축소하여 양도세를 부과하는 방향으로 변화될 것으로 분위기를 잡고 있어 향후 부동산에 대한 개인적인 직접투자에 대한 규제가 강화될 것으로 전망된다.
이러한 부동산의 새로운 규제 일변도의 추세를 볼때 간접투자에 관심을 가져보는 것도 바람직하고 안정적인, 그리고 주식시장의 뮤츄얼펀드처럼 전문가에게 맡기는 것이 전문적인 투자라고 생각된다.
■운용중인 리츠 현황
이미 운용중인 리츠로 우리나라 최초의 교보 메리츠 퍼스트CR리츠의 경우 지난 1월 설립되어 대한항공의 등촌동 연수원과 부산, 김해의 사원 아파트 등을 중심으로 약 840억원을 투자하여 올 상반기에는 4%정도의 투자수익을 배당할 것으로 보이며 연간 8%의 수익을 목표로 하고 있다. 주식시장에서 상장된 주가는 5,100원 내외에 머무르고 있다
우리나라에서 2번째로 나온 코람코사의 코크랩1호는 지난 4월에 설립되여 장교동의 한화빌딩과 여의도의 대한방직빌딩, 대아빌딩 등을 중심으로 5년간 연 평균 9.5%의 수익을 예상 하고 있으며 자본금 1,330억원에 최근 주가는 5,170원 정도다.
이처럼 부동산 간접 투자에 관심이 집중되면서 안정적이고 수익성이 보장되는 리츠 상품에 시중의 여유 자금의 투자가 이뤄질 것으로 보이는데 일반인들이 리츠에 투자할 수 있는 방법은 두가지로 요약 된다.
첫째는 리츠 회사가 신문공고를 통해 일반인들의 자금을 모집하는 공모에 참여하는 것이고 , 두번째는 공모가 이루어져 정상적으로 운영을 하고 있는 리츠 주식을 증권거래소에서 리츠 증권을 사는 것으로 참여를 할 수 있다. <문의:02)557-6800>