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5년간 연평균 11.49% 배당예상

코크랩 CR리츠 2호

2002년 10월 04일 (금) 00:00:00

부동산신문

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지난 달 25일 오후 4시 여의도 증권거래소 국제회의장에서 우리나라에서 4번째로 부동산간접투자 상품을 일반인들에게 선 보이면서 투자 설명회를 하였다.
총 공모 금액은 230억원으로 액면가는 주당 5,000원이고 청약자격은 제한이 없으며 10월1∼2일 이틀간 청약을 받는다.
이미 코크랩에서는 CR리츠 상품1호에서 여의도의 대한빌딩과 중구 장교동 한화빌딩 그리고 마포의 대아빌딩을 통하여 성공적인 운영을 하고 있다.
현재는 거의 공실이 없으며 관리의 효율을 통하여 예상 배당률을 상회하는 운영 성과를 나타내고 있으며 한화빌딩의 경우 청계천 복원 사업이 구체화 됨에 따라 향후빌딩의 자산가치가 보다 상승되는 효과가 기대되는 상태다.

■투자 대상 부동산
이번에 출시되는 코크랩 2호의 투자 대상 부동산은 명동의 유투존이 입점해 있는 신원빌딩과 논현동의 하나로 빌딩이다.
신원빌딩은 대지면적 912평에 연면적 8,416평으로 지하2층 지상 22층의 일반상업지역이며 주용도는 백화점과 사무실이고 주 입주사는 유투존과 소매금융업종이다.
논현동의 하나로빌딩은 대지면적 512평, 연면적은 3,933평이며 지하4층 지상13층 규모의 뷰티클리닉 전문빌딩이다.
명동 신원빌딩의 특징은 국내 최대 유동인구를 보유한 명동의 중심에 위치하고 백화점인 유투존 및 맥도널드, 스카이21 등의 리테일, 기타 사무실로 구성되어 있고 1971년 준공 건물이며 백화점 유투존 부분은 삼성물산과 5년간 책임임대계약을 체결해 공실 위험을 제거했다.
오피스는 리모델링을 통해 수익구조를 개선할 전망이며 전세 비중이 큰 임차구조를 월세 구조로 전환해 나아갈 운영 계획을 가지고 있다.
향후의 임차 관리 계획도 무역회사나 사금융기관, 엔터테인먼트 업종 등의 명동상권에 맞는 임차인을 유치하여 공실을 최소화 해 나갈 계획이다.
그리고 코람코의 운영계획에 의하면 명동상권의 특성에 맞는 선진국형 다기능 종합 쇼핑몰로 성장하게 되면 자산가치가 상승하여 상당한 자본 이익이 발생할 것으로 전망하고 있다.
논현동 하나로빌딩의 주 임차업체는 네오성형외과, 동인당 한방병원, 예치과, 아베다코리아 휘트니스센터, 바디워크, 드림피부과 등의 뷰티크리닉 전문빌딩이다.
교통여건은 지하철 7호선 강남구청역에서 근거리에 위치하고 있으며 관세청, 도산공원등이 인접해 있다.
지난 5월 준공 입주된 건물로 뷰티클리닉 테마 빌딩으로 추진하고 있다. 특히 SBS와 전략적 제휴사인 주식회사 비코렉트와는 전체면적에 대해 5년간 책임임대(MASTER LEASE)계약을 체결해 공실 위험을 최소화시키고 있다.
특히 운영 전략에서는 오피스빌딩 이상의 임대수익을 기대할 수 있는 뷰티 클리닉 위주로 우량 임차인을 구성하므로서 임대수익을 확대해 나갈 운영계획을 가지고 있다.
향후에도 강남 특성에 맞는 뷰티 클리닉으로 특색화하면 자 가치 상승에도 상당한 자본이익이 발생할 것으로 예상된다.

■코크랩 CR리츠 2호 개요
이러한 부동산을 기초로 설립, 운용되는 코크랩2호는 주 발기인이 한국산업은행과 우리은행, 조흥은행, 하나은행, LG화재해상보험, 삼성화재해상보험 등이다.
존속기한은 코크랩 1호처럼 5년이며 총투자액은 1,116억원으로 자본금 560억원과 타인자본556억원이다.
주주구성은 일반공모 230억원인 41.1%외에 한국산업은행이 70억원, 우리은행이 70억원, 조흥은행이 40억원, 하나은행이 20억원, LG와 삼성화재해상보험이 각각 65억원씩 투자를 결정하여 발기인으로 참여한다.
여기에서 설립비용 및 현금보유의 예비비 외에 부동산에 투자하는 투자액 중 명동의 신원빌딩은 823만6,200만원에, 논현동의 하나로빌딩은 271만5,500만원에 매입하도록 되어 있다.
이러한 부동산을 투자 부동산별로 사업 타당성을 분석하고 검증하기 위하여 외부의 전문기관이 공동으로 참여하여 재무실사는 삼일회계법인이, 법률실사는 법무법인 세종이, 건물의 실사는 한국건설품질연구소가, 감정평가는 대일에셋과 아세아 감정평가법인이 하게 되었다.

■코크랩 CR리츠 2호 배당률
2개 빌딩의 투자 수익률은 5년간 존속기간 동안 연평균 11.49%의 배당이 예상된다.
구체적으로 분석하면 은행 정기예금과 비교했을 때 연평균 수익률 4.5∼5.6%대의 정기예금에 가입했을 때는 1억원에 5년간 총 2,800만원 정도의 이자를 받을 것으로 예상되나 코크랩CR리츠 2호에 투자한다면 1억원 투자시에 5년간 총 5,400만원의 배당수익을 받을 것으로 예상된다. 이 배당금은 6개월 마다 결산을 하여 배당을 하게 된다.

■투자 매력
기업구조조정 부동산투자인 CR리츠 코크랩에 투자하면 부동산 가격 5.8%의 취득세 및 등록세가 면제되며 법인세도 함께 면제되어 배당액의 증가 효과가 있다.
그리고 5년 동안 안정적인 배당을 받을 수 있고 필요시에는 현금화를 시키기 위해 보유한 주식을 증권거래소에서 매각하여 현금화를 용이하게 할 수 있는 장기 투자상품이다.
또한 주식 및 무보증 회사채는 발행회사의 채무 불이행이 발생할 경우 투자 원금의 회수가어렵지만 리츠에 대한 투자는 최악의 경우에도 부동산을 처분할 수 있어 투자원금의 손실을 최소화 할 수 있다.
자산의 관리 운영에 있어서도 자산 관리 전문가들로 구성된 회사로 선진관리기법에 의한 투명하고 전문적인 자산관리를 통해 자산보관 및 일반사무 업무를 한국산업은행과 우리은행이 맡아서 하게 되므로 안정성을 유지한다고 볼 수 있어 부동산 간접투자시대의 매력을 한층 더 한다고 볼 수 있다.
그러나 투자에 있어 아쉬운 점은 5년 후 청산시점에서 두 빌딩을 시장에서 매각할 시에 PUT BACK OPTION(매각 선택권)조건이 없어 시장에서 순조로운 매각이 이루어지지 않을시에 처리문제가 다소 불투명하다는 것이다. <문의:02)557-6800>