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상가 오피스텔로 자금이동 현저

과도기 부동산 투자 전략

2002년 09월 26일 (목) 00:00:00

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부동산 투기를 바로 잡기 위한 정부의 노력으로 부동산 관련 시장은 물론 이 업종에 종사 하는 중개업자들까지 단속을 피하기 위한 영업 등 진풍경이 연출되며 일부 혼란을 겪고 있는 듯하다.
8.9 정부 부동산 대책과 9.4 종합대책 및 상가 임대차 보호법, 재건축에 대한 규제로 격변하는 시장 변화에 현명하게 대처할 수 있어야 겠다.
먼저 서울 지역의 분양권 전매 제한으로 향후 중도금 등 금리 압박으로 인한 분양권 물량이 시장에 많이 쏟아져 나올 것으로 보인다. 이로 인하여 투자 수요자보다는 실수요자의 청약 기회가 많아지게 되면서 분양권 시장에 대기중이던 시중 여유 자금이 상가 및 주상복합 오피스텔 등으로 이동하고 있는 듯하다.
특히 아파트에 대한 분양권 전매 제한으로 주상복합 아파트 중 전용률이 높거나 입지가 양호한 단지는 선호도가 높아 관심을 집중시키고 있다.
우리나라 부동산시장에서 투기를 억제하기 위해 취하는 조치는 규제 일변도로 통상 풍선의 한쪽을 눌러 압박하면 그 힘이 다른 풍선으로 이동하는 것이 아니라 그 풍선 내에서 다른 쪽으로 튀어 나오는 것처럼 주식이나 채권, 타금융 상품으로 이동하지 않고 계속 부동산 시장내에 머무르며 내부이동을 하고 있다.
부동산시장을 주도해오던 분양권시장의 규제로 주상복합으로의 이동은 물론 오피스텔 및 상가로도 자금이 이동하고 있다.
■상가
상가는 이미 상가 임대차 보호법의 시행일이 확정된 것처럼 오는 11월이면 법 시행이 발효 된다. 상가 임대차 보호법의 적용 대상 범위에 해당하는 금액에 대하여는 많은 논란의 여지가 있었으나 최종적으로 확정된 임대보증금의 범위는 서울이 2억4,000만원, 수도권이 1억9,000만원, 인천을 제외한 광역시가 1억5,000만원, 기타지역이 1억4,000만원으로 확정되었다.
그러므로 여기에 따른 최우선 변제 금액도 서울 4,500만원, 수도권 3,900만원, 광역시 3,000만원, 기타지역은 2,500만원까지로 한정되어 변제받는 금액도 1,350만원에서 750만원이며 국세 및 담보물권보다 우선 변제를 받도록 되어있다.
그러므로 금액이 초과되는 임대보증금은 아예 이 법 상의 보호 대상에서 제외된다. 그리고 임차인은 세무서에서 확정일자를 받도록 하였으며 이로 인한 대항력을 갖도록 하였다.
확정일자를 받은 보증금의 권리 우선 순위는 확정일자를 받고 난 뒤 국세압류나 일반채권의 담보물권이 설정된 경우에 우선순위는 임대 보증금이 가장 먼저이고 다음이 국세와 담보물권 설정된 채권 그리고 일반 채권순으로 변제를 받게 된다.
그러나 확정일자를 받기 전에 이미 국세 압류나 다른 담보물권이 설정되어 있다면 가장 먼저 지역별로 소액 세입자의 최우선 변제 금액을 변제한 후 국세 및 다른 담보 물권이 변제된다. 그 다음으로 확정일자를 받은 임대차보증금이 변제를 받고 난 후 일반채권 순으로 돌려 받게 된다.
그럼에도 상가 투자에 대한 매력은 여전하다. 특히 아파트 단지내 상가의 경우는 과거처럼 공급업체인 시행사나 건설업자의 수익에만 초점을 두고 지하층부터 과대하게 공급하는 것이 아니라 분양후 영업을 하는데 효율적인 규모로 분양하고 있다.
최근 주택공사에서 서울 수도권에서 의정부 금오지구를 비롯하여 아파트 100가구당 1개점포 형태의 공급량으로 저가에 단지내 상가를 분양하고 있어 유리한 투자처로 관심을 집중 시키고 있다. 특히 600∼700여 가구 이상의 배후 가구수와 입지조건, 저렴한 분양가면 향후 투자대비가격 상승을 기대할 수 있고 내정가 공개 경쟁 입찰방식으로 하더라도 충분하다.
■오피스텔
최근 일부 언론의 보도에 의해 건축법상의 업무시설로 분류되는 오피스텔이 건교부와 국세청이 그 해석 및 적용 입장을 달리한다고 하여 논란이 되고있다.
그러나 국세청 관계자는 오피스텔 소유자가 지금까지 1가구 2주택으로 중과세를 부담한 사례가 1건도 없다는 것이다.
그리고 이러한 여러가지 경우 1주택 소유자라 하더라도 약간의 여유 자금으로 오피스텔을 분양받아 매월 세 수입을 기대한다면 이러한 논란의 소지가 정리되거나, 현재에도 업무용으로 투자후 임대하면 1가구1주택의 중과세를 부담할 필요가 없이 소유 및 수익 창출을 기대 할 수 있다.
오피스텔 중에서도 특히 업무용 시설의 투자가 더욱 진가를 발휘하게 되는데 주변 상권이 함께 어우러져 있으면서 대부분 사람들이 전망만 생각하고 저층부인 2층 정도에는 관심이 소흘하며 공급업체까지도 2층은 분양가부터 저렴하게 책정하는데 실제 진가는 그렇지 않다.
왜냐하면 일반 오피스의 2층과 함께 연장선상에 있으면서 세무 사무실이나 법무사무실, 여행사 사무실, 심지어는 미용실까지도 가능하며 일반 사무실로는 오히려 복잡하게 엘리베이터를 이용하지 않고 쉽게 오르 내릴 수도 있다. 또한 도로를 지나는 사람들이 쉽게 볼 수도 있는 가시거리상이며 특히 1층에 주차장이나 근린시설이 없을 경우에는 중개업소 등 일반 근린상가도 가능하므로 오히려 고층에 있는 주거형 오피스텔로서의 기능보다는 훨씬 효용도가 높을 수 있다.
실제로 이러한 현상은 기존 입주해 있는 오피스텔의 실태를 파악해 보면 금방 알 수 있다. 오피스텔 투자에서 또 한가지 유념할 것은 부가세 환급 부분이다.
오피스텔의 부가세는 업무용으로 사용할 경우에만 환급이 된다는 해석과 가능성이 있다는 것이다. 그러므로 부가세를 환급받고 주거용으로 사용 할 경우에는 부가세를 다시 내놓아야 할 수도 있기 때문에 주의를 요한다. <문의:02)557-6800>