부동산신문

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건설산업 환경변화와 중장기건설 경영전략(3)

경기악화 가능성 대비할때

2002년 09월 24일 (화) 00:00:00

박용완

대우증권 박용완 팀장

<지난호에 이어>
■중·장기 건설경영전략을 위한 제언
건설업경영전략=현재는 비교적 건설시장 경기가 좋은 편이지만 하반기 이후의 경기 악화가능성에 대비해야 할 때이다. 운전자본 투입을 최소화하고 비영업자산을 매각하여 영업자산으로 전환하며 변화된 금융시장 환경에서 금융기법의 다양화를 꽤해야 한다.
기억해야할 교훈들=현대건설과 동아건설, 청구, 우방 등 대형건설사들의 경영위기의 원인을 살펴보면 ▲수익성을 무시한 공사 수주 ▲무분별한 투자행위 ▲방만한 차입경영 ▲자신관리의 미숙 ▲분식회계 등이다.
사업포트폴리오 전략=건설사업을 크게 주택과 건축, 토목, 플랜트, 해외로 구분하면 이들 사업들은 서로 상이한 경기사이클을 가진다. 사업분야별로 포트폴리오을 잘 짜면 그만큼 이익의 변동성을 줄일 수 있다.
또한 포트폴리오 전략은 경기사이클 외에도 리스크 관점에서 함께 고려해야 한다. 관도급 공사와 민간도급공사, 개발형 사업, 민자SOC 등이 각기 상이한 리스크-리턴 특성을 내포하고 있으며 Cash Flow 특성도 상이하다. 기업별로 자신에게 가장 부합하는 포트폴리오 믹싱 전략을 짜야 하며, 이는 기업별로 부채의 Cash Flow 특성을 감안해 이뤄져야 한다.
자산과 부채를 줄여라=외환위기 이후 상장건설업체들은 ▲자산매각 ▲채권단의 출자전환 ▲미분양주택재고의 해소 등으로 인해 재무적인 안정성 지표가 크게 개선되었다. 이러한 재무건전성지표의 개선에도 불구하고 자본시장에서는 여전히 건설업체들에 대해서 리스크가 매우 높다고 여기고 있다. 자본시장에서 재무적 안정성을 인정받는 일부의 건설업체를 제외하고는 무수익 비활성자산을 매각해 부채를 줄이는 노력을 지속해야 한다.
상징건설업체 재무안정성 지표 비교=건설업체의 구조조정 성공여부는 ▲수익구조개선▲이익의 안정성▲고성장의 원동력 등을 통한 재무적 안정성의 확보에 있다.
파이낸싱방법의 다각화=이주비 대여금의 체계를 개선하고 operating lease를 활용한다. 토지대를 담보로한 ABS를 발행하고 Passive Investor, 인프라 펀드 등을 활용한다. 또 부동산 자산매각이나 프로젝트 파이낸싱 등에 리츠를 활용한다.
무분별한 투자활동을 피하라=건설업은 자금이 오랫동안 투하되는 장기 프로젝트가 많기 때문에 리스크 관리가 매우 중요하다. 또 발주처의 신용도를 철저하게 분석해야한다.
자산관리는 어떻게 해야하나=자산관리는 기업의 장기적인 성장이나, 위험관리를 위해 가장 중요한 사항이다.
자산관리의 원칙으로는 ▲신규투자의 원칙:ROIC 〉WACC ▲Cash Flow Matching: 부채의 상환스케줄에 따라 자산에서 발생하는 Cash Flow를 Match 하는 전략 ▲투자형 자산은 분산투자: 자산간의 correlation이 낮아야 하며, Main Business와의 Correlation이 낮아야 한다.
Liquidity가 높은 자산이 좋다=자산은 크게 Income Orient Asset과 Growth Oriented Asset로 분리할 수 있는데, 어떤 경우든 Liquidity가 높은 자산을 구성하는 것이 좋다.
건설회사는 업종특성상 자산에서 부동산이 차지하는 비중이 매운 높은데, 영업용자산이외에 부동산을 보유하는 것을 리스크 관리 측면에서 좋은 투자행위가 못된다. 또 건설회사의 경우 부동산 자산은 피하고 가급적 주식이나 채권을 보유하는 것이 좋다. 그리고 부동산을 꼭 보유하고 싶으면 직접보유보다는 리츠주식을 보유하는게 좋고, 주식의 경우 상장 주식이 좋다.
사업다각화바람직한가=건설업은 경기의 변동성이 크고 이미 성숙기에 진입한 산업이라는 약점이 있다. 이러한 약점을 극복하기 위해 사업다각화는 건설업 경영자가 반드시 고려해야 할 사항이다.
그러나 사업다각화 전략을 구사함에 있어서 반드시 고려해야할 환경변화가 있다면 한국의 산업환경이 더 이상 공급자시장이 아니며, 모든 산업이 경쟁이 치열해져서 일부 상위업체를 제외하고는 살아남기 어려운 상황이라는 점이다. IMF위기 이후 많은 기업들이 방만한 사업다각화로 계열사에 대한 채무보증을 견디지 못하고 무너졌다.
건설업경영자가 사업다각화 전략을 구사함에 있어서 추구해야할 방향으로는 건설업경기와 Correlation이 가장 낮은 사업으로 다각화하고 경영권 확보보다는 투자하고 싶은 산업에서 1등하는 기업의 주식을 사는 것이 가장 손쉬운 방법이다.
회계적 투명성의 제고=건설업체에 대한 자본시장의 불신이 커진 이유는 건설업체의 회계적 불투명성에 기인한다. 건설업 대표기업들의 회계분식은 모든 건설업체에 대해 커다란 상처를 주고 있다. 투자가들이 중시하는 것은 당기의 이익이 아니라 미래의 이익 창출 능력이고 보수적인 회계처리는 미래의 이익창출능력을 키우게 되므로 투자가를 유인하는 계기가 될 것이다. 즉 회계적 보수성은 무너진 신뢰를 회복시키는 지름길이 될 것이다.
소액주주 중시경영=건설업체 주식은 수익력이나 자산가치 대비 매우 저평가 돼있다. 또한 Moral Hazard에 따른 투자가의 불신에 따라 주가가 저평가 돼 있다.
기업의 신뢰회복과 경영자와 종업원의 고용보장, 투자수익의 실현 등의 이유로 주가를 올려야 한다. 즉 건설업 주가 회복을 위해서는 적극적인 배당정책과 자사주 매입 소각을 고려해야 한다.