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부동산 간접투자 활성화 정책 서두르라

당국 학계 연구기관 등 지혜 모을때

2002년 09월 04일 (수) 00:00:00

부동산신문

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오늘의 부동산 문제 해결을 위해 리츠 등 부동산 간접투자를 활성화하는 정책이 시급하다. 자금출처조사, 양도세·보유세 강화, 강남 대체 신도시 조성, 수능시험 쉽게 등 부동산 투기 해결에 대한 각종 대책이 줄을 잇고 있다.
이런 대책은 결국 주택(아파트 등)에 대한 수요억제와 공급확대로 요약된다. 수요도 억제하고 공급도 확대하는 두 마리 토끼를 잡는 정책을 병행해야 현재의 부동산 문제를 해결할 수 있다는데 이의를 제기할 사람은 없을 것이다. 수요 쪽 현실을 보면 후기산업 사회의 특징과 서구문화의 영향으로 20대 후반의 세대분리 현상이 가속화되고 독신률도 23%를 넘고 있어 독립세대가 계속 증가하고 있다. 또한 수백조원의 부동자금이 낮은 금리에 마땅한 투자처가 없다.
투기목적의 가수요와 거주 및 사용목적의 실수요자의 경계가 불투명하고 실수요자 역시 주거와 동시에 재테크가 가능한 지역과 부동산 상품을 원한다. 강남 등 일부지역 아파트 가격이 계속 오르는 것은 자금출처 조사 등으로 통제가 불가능한 실수요자 수요층이 넓고 깊다는 분석에 쉽게 도달한다. 재테크라는 신조어로 변하긴 했지만 이런 투기요인이 부동산 수요의 의사결정에 가장 큰 요인이다. 서울에 있어야 직장을 구하기 쉽다면 어떻게든 서울에 남아 있어야 하는 현실도 수요를 촉발하는 요인이다. 공급 쪽 현실 또한 수요 쪽과 사정이 비슷한게 오늘의 서울이다.
지구단위계획에 의한 용적률의 강화, 교통영향평가, 미관심의 등 쾌적한 도시를 위한 각종 규제와 이제는 더 이상 공동주택을 지을 수 있는 땅이 없다는 점과 천장부지의 땅값, 고층을 지을 수 있는 건축자재난, 건설기능인력의 부족 등 건설환경이 악화되어 공급은 더 이상 늘릴 여백이 없다.
이런 수요폭증과 공급고갈로 인한 서울의 부동산 문제를 전래의 부동산 대책으로 해결할 수 없다. 당국은 발상을 전환해 이 문제를 해결해야 한다. 이 문제의 해결을 위한 하나의 방편으로 부동산 간접투자를 활성화해야 한다. 그것도 획기적이고 빠른 정책결정으로 리츠(REIT's)를 활성화 해야한다.
전문가에 의해 리츠가 활성화되면 수백조원의 부동자금이 안정적인 투자처를 찾게 될 것이다. 이는 은행의 부동산 신탁(금전신탁) 상품이 나오면 몇 시간안에 매진되는데서 쉽게 알 수 있다. 당국은 투자자 보호와 도덕적 해이 방지를 너무 강조한 나머지 리츠가 활성화되는 길을 막고 있다. 차입, 출자지분처분, 개발사업 등에서 금지나 제한 규정이 너무 엄격하다. 리츠 등 부동산 간접투자가 활성화되면 부동자금의 움직일 수 있는 물꼬가 터지고, 장기임대주택 등을 대량으로 공급할 수 있다. 또한 대체 신도시도 쉽게 건설하는데 한 몫 할 수 있다. 서울과 일정거리에 새로운 신도시를 기획하고 그곳까지 직통철도, 광폭도로, 광통신망 등 각종 쾌속한 도시 인프라를 구축해야 한다. 이에는 막대한 자금이 소요된다. 이런 자금은 정부의 재정 투·융자만으로는 부족하다. 리츠 등 민간 쪽이 택지를 개발하는데는 한계가 있을 것이므로 이런 신도시까지의 고속(직통)도로 등 SOC사업에 투자 될 수 있도록 해야하고 임대아파트사업에도 참여토록 해야한다. 지금은 리츠 등 부동산 간접투자 활성화를 위해 당국, 학계, 연구기관·단체, 업계가 지혜를 모아야 할 때이다.