부동산신문

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조합부담금이 일반분양금 보다 높을수 있다

사업 지연시 경비부담 고스란히 조합원 몫

2002년 08월 27일 (화) 00:00:00

부동산신문

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"최근 재개발아파트에 입주를 앞둔 조합원 H씨는 7.5평을 출자하고도 일반분양 아파트를 분양받은 사람보다 더 많은 비용이 들어 상심이 크다. 처음 조합원이 되었을 때의 내집마련의 기쁨도 잠시, 지지부진한 사업진행과 조합집행부의 불화, 불성실한 시공사 등으로 인해 부담금이 점점 늘게 된 것이다. 5년이 넘게 정신적 고통과 자금부담에 시달리고도 3,000만~4,000만원에 달하는 손해를 보게되어 앞길이 막망한 실정이다."

땅을 출자한 조합원의 부담금이 일반분양금보다 높은 경우가 있을 수 있어 투자자의 주요가 요구된다.
보통은 조합아파트가 일반분양되는 아파트에 비해 가격이 저렴하고 분양권전매 제한에 걸리지 않는 등의 이유로 투자 이익이 실현되는 경우가 많다. 하지만 H씨의 사례처럼 재개발이나 재건축에 대한 기본적인 지식이 부족하거나 사업 지연, 조합집행부의 불화 등으로 금융비용이 늘게 되면 손해를 보는 경우도 있을 수 있다.
대부분의 부동산 전문가들은 재개발·재건축사업은 수익성에 영향을 미치는 요인들이 많아 묻지마 투자는 위험하다고 지적한다. 영향을 미치는 요인들로는 기존 대지 지분율, 인가 받은 용적률, 사업지의 위치, 환경, 교통 등 입지요건, 사업지의 대지 조성 조건, 공공시설 부담비율, 신축 아파트의 평형 구성, 신축 아파트의 분양 가격, 분양시점의 부동산 경기, 추진과정의 분쟁 발생 유무, 조합 집행부의 성실도, 시공회사, 계약공사비, 협력업체의 성실도, 미동의자의 수 및 그 성격, 민원의 발생 유무 및 그 정도, 행정기관의 협조 등이 있다.
무엇보다 문제는 되는 것은 조합원들이 전문적인 지식이 없고 생업에 매달리다 보니 조합집행부를 감시하고 사업진행이 원활한지 제대로 파악하지 못한다는 것이다. 심지어는 조합원 자신이 사업주체라는 사실을 인식하지 못하는 경우도 있다. 때문에 조합집행부와 시공사를 신뢰하고 사업진행을 맡겼는데 이들의 불성실한 태도로 인해 손해를 입는 경우도 종종 있다.
이에 대해 부동산 전문가들은 조합아파트는 법적으로 조합원이 사업의 주체로 되어 있어 사업의 손실분에 대한 보상이 어렵다고 진단한다. 하지만 일부 전문가는 "사업에 대한 전문적인 지식이 없는 조합원의 손실을 단지 법적용상의 문제가 없다고 외면하는 것은 또 다른 문제를 낳을 수 있다"며 "재산증식과 내집마련을 소박한 꿈을 가진 이들이 입은 정신적·물질적 고통 호소에 귀기울여야만 또다른 서민들의 피해를 막을 수 있다"며 제도보완의 필요성을 강조한다.
실제 당국은 새로 적용될 '도시및주거환경정비법'에서 재개발 피해를 줄이기 위한 제도적 장치들을 마련하고 있다. 조합추진위와 조합집행부에 대해 끊이지 않았던 잡음을 제거하기 위해 조합설립 요건을 강화하고 있다.
내년 시행 예정인 이 법에 의하면 재건축은 물론 재개발 사업도 추진위원회를 구성부터 요건을 까다롭게 했다. 재개발지역 토지소유자 50%이상의 동의를 얻어야 하고 시공사도 사업승인이 난 뒤에나 선정할 수 있다.
또 조합설립 인가를 받으려면 토지소유자 5분의 4 이상의 동의를 얻야만 한다. 재개발 구역에 임대주택을 건립할 때도 그 동안 국·공유지를 매입하도록 했던 것을 장기 임대하는 방식으로 변경된다.
결과적으로 재건축과 재개발의 요건은 강화하되 사업승인 후엔 빠른 사업을 보장해 조합원의 피해를 줄이고자 하는 의도라는 해석이 지배적이다.
바뀐 법에 의하더라도 조합 집행부의 비리로 인해 조합원의 이익이 제대로 실현되지 않는 부분에 대한 감독기능의 개선이 부족하다. 현재 감사제도, 정상화위원회라는 제도가 도입되고 있지만 만족스런 결과를 얻지 못하고 있다. 조합원들 개개인이 각자의 생업에 바쁘고 사업에 대한 전문적인 지식이 부족하다 보니 집행부가 이끄는데로 따르는 것이 보통인데 집행부의 부정으로 입게되는 조합원의 피해를 구제할만한 마땅한 방법이 없다. 이렇다 보니 부동산 전문가들은 평소에 조합일에 관심을 가지고 적극적으로 참여해야만 하는 수밖에 없다고 조언한다.