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위험은 낮추고 안전성은 높이고
재개발사업의 변화전망과 투자전략
2002년 08월 27일 (화) 00:00:00 부동산신문 renews@renews
정부의 '8.9부동산 특별대책' 발표 이후 재건축 아파트에 대한 투자가 주춤해진 상태이다.
그리고 연이어 재건축과 함께 항상 따라 다니는 재개발사업에 대한 추진절차가 한층 더 까다로워지면서 사업 자체도 어려워질 것으로 전망되므로 여기에 대한 발빠른 정보를 분석하고 투자에 대한 대처를 할 필요가 있다.
도시재개발사업법은 1976년 12월에 제정되었으며 적은 비용으로 내집 마련을 위한 투자방법으로 구역 내에 땅과 집을 가지고 있으면 조합원으로 참여할 수 있다.
이러한 재개발은 정부가 주거환경이 나쁜 구역을 묶어 도로, 상하수도는 물론 생활 기반시설을 개량 정비하고 새로운 주거단지로 개발해 나감을 말한다.
그러므로 재개발은 지역단위 개발로 재건축과는 그 개념을 달리하며 건교부의 중앙도시계획 위원회에서 구역지정이 이루어지는 공공의 개발 성격을 띠고 있다.
■재개발 구역 지정의 대상 요건
1ha에 해당하는 3,000평 규모에 불량 주택과 영세 가옥이 70가구 이상 밀집되어 있는 곳이어야 한다.
불량 노후주택이 1가구당 약 40평이라 보면 40평×70가구는 약 2,800평이고 여기에 도로 면적을 일부 감안하면 3,000평 정도가 된다는 얘기다. 현재 서울시 경우 2011년까지의 재개발 사업계획은 316만 8,000여평 규모로 추산된다.
재개발 구역으로 지정될 수 있는 일반적인 조건은 다음과 같다
먼저 구역 내에 최소 대지면적인 90㎡ 이하의 주택이 50% 이상 밀집되어 있는 곳이어야 한다.
그리고 노후화 된 가옥이 지구내에 주택지의 50%이상을 차지하는 곳이어야 하고 지구내 주택이 폭 4m 도로 미만인 도로에 접하는 경우가 50% 이상이고 지구내 도로가 자연 발생적 이며 연결성이 나쁜 곳이어야 한다.
그리고 이외에도 건축구조상 블록조와 목조건물이 50% 이상 차지하는 곳이어야 하고 지구내 도로 정비가 불량한 곳 이라면 재개발 지구로 지정될 수 있는 물리적인 상태를 갖추었다 고 볼 수 있다.
■현행 재개발 사업의 단계별 절차 및 투자 포인트
1단계는 구역의 지정 추진단계이다. 즉 임의대로 재개발추진위원회를 구성하여 구역지정을 받기 위한 단계이다. 그러므로 추진 위원회가 다수인 경우도 있다
2단계는 구역지정 단계로 구역지정이 이루어지고 재개발기본계획이 결정 고시되며 이때는 사업규모와 토지이용계획이 파악된다.
3단계는 조합설립 및 사업시행인가단계로 조합설립이 인가되고 사업계획이 마련되는 단계이다.
그리고 주민들은 조합원 총회를 거쳐서 시공사를 선정하게 된다.
4단계는 이주 및 관리처분 인가단계로 시행인가를 받고 이주비를 지급하며 주민의 이주가 시작되어 정상적으로 재개발이 추진되어 간다.
이러한 재개발사업의 추진 절차가 금년도 정기국회를 거쳐 내년부터는 새로운 제도가 도입되어 사업 절차가 바뀌게 되는데 그 변화되는 절차는 다음과 같다.
먼저 추진위원회의 구성이 주민 50%의 동의를 얻어야 가능하다.
2단계 구역 지정, 3단계가 구역지정 이후에 조합 설립 인가로 주민의 80%가 동의를 해야 가능하게 된다.
4단계로 사업 승인이 되면 5단계에야 시공사 선정을 할 수 있다.
그런 후에 이주 및 관리처분 인가와 재개발사업의 추진 이후에 입주 및 조합청산을 하게 되는 절차를 거치게 된다.
이러한 절차의 대폭적인 손질은 그동안의 재개발 추진을 해나가면서 빚어졌던 마찰과 문제점 등을 해소해 나갈 수 있을 것으로 본다.
추진위원회의 설립부터 현행법은 제한이 없었으나 앞으로는 토지소유자의 50% 동의가 반드시 있어야 하고 조합 설립시에도 80%의 동의가 있어야 한다.
그리고 시공사 선정이 재건축 아파트의 절차처럼 사업승인이 있은 후로 바뀌는 것은 주민들과 시공사간의 마찰은 없도록 하는 것이며 또한 수익성을 과대 선전해서 시세차익을 올리려는 투기꾼들의 설 자리를 없애는 것이다.
재개발은 지금까지는 추진위원회만 설립한다는 소문만 있어도 투자를 하곤 했고 일부 주민만의 동의로 추진의원회를 다수로 설립하여 서로 대표성을 주장하면서 힘겨루기를 하기도 했다.
그리고 추진위원회를 설립하고 시공사를 바로 선정하여 가계약을 하여 조합운영비를 지원 받기도 하고 또 나중에 사업승인후 조건이 바뀌어 시공사를 교체하므로서 여러가지 문제가발생하기도 했다.
그러므로 사업이 지연되기도 하고 실수요자나 건전한 투자자가 피해를 보는 경우가 있었다.
그러나 새로이 손질되는 재개발의 제도는 'HIGH RISK HIGH RETURN'의 투자개념이 아니라 RISK는 낮추고 실수요자나 투자자나 안전성을 극대화 한다는 개념이다.
즉 앞으로의 재개발은 안정적인 투자처로 자리잡게 한다는 것이며 실수요자가 많은 혜택을 볼 수 있도록 한다는 것이다.
이렇게 되면 조합으로서는 시공사로 부터 조달받던 운영비에 대한 부담은 있으나 재개발이 안정적인 투자처로 바뀌면 과거에 묻지마 투자식으로 초기의 추진위원회 설립부터 시공사의 선정단계에서 가격이 급등하고 나중에 거품이 빠지므로서 실수요자나 초보자들만 상투를 거머쥐는 경우가 있을 수 있었다.
그러나 이제는 사업초기에 가격이 급등하거나 투자자가 몰릴 이유가 줄어들고 실수요자들은 천천히 사업승인이 난 후에 주변 환경이나 추진진도 그리고 향후의 발전전망 그리고 규모,생활편의시설에 대한 계획 등의 여러가지 추진진도를 면밀히 파악하고서 사업승인후에 투자를 안정적으로 해도 될 것으로 본다.
<문의:02)557-6800>
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