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이점수 법무사의 법률상담

가압류등기 후에 대항력 갖춘 주택임차권

2002년 08월 26일 (월) 00:00:00

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renews@renews

Q 저는 A와 A의 주택에 대하여 보증금 7,000만원, 계약기간을 2년으로 하는 임대차계약을 체결하고 입주와 동시에 전입신고를 마쳤습니다. 그런데 A의 주택에는 저의 입주 전에 채권액 5,000만원인 가압류 등기가 있었습니다. 집이 워낙 마음에 들기도 하고 가압류이기 때문에 별일이 없을 것이라고 생각하고 입주를 했지만 A는 위 주택이외에는 별다른 재산이 없기 때문에 위 주택이 경락될 경우 어떻게 될지 걱정이 이만저만이 아닙니다. 이러한 경우 위 주택이 경매된다면 저는 경락인에게 대항할 수 있는지요?

A 우리가 흔히 말하는 임차인이 '대항할 수 있다'는 뜻은 임차인이 임차주택을 계속 용익할 수 있다는 의미입니다. 이러한 임차인의 대항력이 자주 문제되는 이유는 임대차계약은 기본적으로 채권계약이기 때문에 물권자에게는 대항할 수 없기 때문입니다. 그러나 이를 막연히 방치한다면 임차인의 지위가 매우 불안해지기 때문에 주택임대차보호법에서는 '임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도(입주)와 주민등록을 마친 때에도 그 익일(다음날)부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다'(제 3조 제 1항)고 규정하고 있습니다. 그리고 동조 제 2항에서는 '임차주택의 양수인(기타 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다'고 규정하고 있습니다. 이 경우에 있어서 양수인이란 매매, 증여, 경매, 상속, 공용징수 등에 의하여 임차주택의 소유권을 취득한 자를 말하지만(대법원 1993.11.23. 선고, 93다4083판결), 선순위 가압류등기가 있었을 경우, 그에 기한 경매의 경락자에게도 대항력을 주장할 수 있느냐는 문제가 됩니다.
이에 대하여 판례는 '임차인이 주민등록전입신고를 마치고 입주·사용함으로써 주택임대차보호법 제3조에 의하여 그 임차권이 대항력을 갖는다 하더라도 부동산에 대하여 가압류등기가 마쳐진 후에 그 채무자로부터 그 부동산을 임차한 자는 가압류집행으로 인한 처분금지의 효력에 의하여 가압류사건의 본안판결의 집행으로 그 부동산을 취득한 경락인에게 그 임대차의 효력을 주장할 수 없다'고 판시했습니다(대법원 1983.4.26.선고, 83다카116판결). 따라서 귀하의 경우 A의 주택이 경매가 된다면 그 경락자에게는 대항력을 주장할 수 없을 것입니다. <문의:02)593-2774∼5, ijs99115566@hanmail.net>