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무분별한 재건축 억제 집값 안정

달라질 재건축 아파트 투자분석

2002년 08월 22일 (목) 00:00:00

부동산신문

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정부의 지난 '8.9부동산대책' 발표 이후 서울·수도권 재건축 아파트에 대한 소유자들과 투자자들의 혼선이 심하게 일어나고 있다.
강남권에 있는 단지들은 각 단지별로 진척도가 달라 향후 추진 과제도 제각기 다르다. 재개발, 재건축은 상호 유사하게 진행되는 부분이 많이 있으나 재개발사업은 재개발기본계획에 의한 법률이 따로 있어 이 법에 의하여 엄격히 추진되고 있다.
그러나 재건축은 주택건설촉진법의 하위 개념에 의해 관 주도 보다는 토지 소유자들이 주축이 되어 주도를 해 현실적으로 특정지역 아파트 가격의 폭등을 선도하는 주 원인으로 지적되고 있다.
이러한 이유에서 정부는 지난 9일 서울 지역 아파트 가격을 주도하는 강남지역의 집값을 안정시킬 강력한 수단으로서 무분별하고 집단 이기적인 재건축을 억제하기 위하여 새로이 도시 및 주거 환경정비법 제정안을 발표했다. 이로 인하여 법 제정 이후에 재건축 추진절차를 현실성 있고 부작용을 최소화하는 쪽으로 추진해 나갈 것으로 예상된다.
사실 지방 대도시나 중,소도시만 해도 1억내외만 주면 32평형에서 48평까지의 주거공간을 확보할 수 있다.
그러나 강남지역은 32평형의 재건축 대상아파트가 6억을 호가하고 있는 실정이다. 이 여파가 타 재건축단지나 아파트가격에 얼마나 영향을 미치겠는지를 생각해 보면 내집 마련을 계획하는 서민 생활의 어려움은 말로 표현하기 어렵다고 본다.
주거는 인간이 가져야 할 가장 일차적이고 기본적인 필수 요소이다.
지금까지의 재건축 추진단계는 조합원 외에 투자자나 재테크의 수단으로서의 성격을 띠고 민간 사업의 성격으로서 단계별로 특징을 가지고 다음과 같이 추진되었다 .
제1단계가 추진위원회 구성, 2단계 재건축 결의와 창립총회 구성이다. 이 단계에서는 건물소유주의 4/5 이상의 동의를 얻어 조합을 구성하고 이후에 시공사 선정을 하게 된다.
3단계는 안전진단 및 조합설립인가 단계로 특히 안전진단 통과가 중요한 관건이었다.
4단계는 재건축사업계획의 승인 및 이주의 시작이고, 5단계가 건축착공 및 일반분양이다
그러나 8.9부동산대책으로 도시 및 주거환경정비법인 법 제정 이후의 재건축 절차는 다르다.
즉 새 법에 따른 재건축절차를 요약하면 1단계로 해야 할 일이 지구단위계획구역의 지정과 함께 재건축구역으로 지정받는 것이 중요하다.
그러나 반포지구 등 저밀도지구는 이미 재건축구역으로 지정이 된 것으로 간주를 한다. 반포지구는 현재 시공사는 선정되어 있고 안전진단은 미실시되었으며 아울러 조합설립 인가가 미획득 상태이다.
그리고 2단계로 재건축추진위원회가 설립되어야 한다. 이러한 재건축추진위원회의 구성요건을 강화하여 난립을 막는다는 것이다.
즉 토지 및 주택의 소유자로서 2분의1 이상의 동의를 받아야 하는 등의 요건이 필요하다. 현행 법규에는 복수의 소유권자가 재건축을 신청, 추진할 수 있도록 되어있어서 주민들간에 재건축사업에 대한 대표성 시비가 대두되었다. 그래서 이제부터는 재건축추진위원회를 제도권내로 끌어들여 법적인 책임을 지우게 되고 가장 중요한 안전진단 문제도 주민의 인정을 받은 추진위원회가 실시하고 그에 따른 책임소재도 지게 되는 것으로 변화돼 가는 것이다.
다음 3단계가 안전진단이다. 앞으로는 단독주택도 재건축이 가능하도록 허용이 되면서 시장이나 도지사가 10년단위로 개별 아파트단지의 재건축 여부와 시기를 검토한 도시환경정비계획을 의무적으로 수립해야 한다.
이렇게 되면 현실적으로 구조안전에 이상이 없는 아파트는 재건축 논의조차 하기 어려워진다는 것이다.
즉 새로운 법은 안전진단기준을 강화한다는 방침이다.
4단계는 안전진단이 통과된 후에는 조합설립의 인가를 받는 단계로 새로이 정부가 발표한 8.9주택시장안정대책을 통해 시공사와 조합의 설립시기로 인하여 혼란과 희비가 엇갈릴 상황이 벌어 질 수 있다.
즉, 지금까지의 재건축아파트 투자자들은 시공사가 선정이 된 아파트에 관심을 보였으나 앞으로는 이런 식의 투자는 곤란하다. 즉 조합이 설립이 안된 상태에서 정한 시공사는 조합설립후 재선정을 해야하는 것이다. 이렇게 되면 앞으로는 조합이 시공사의 도움없이 자체적으로 재건축사업을 이끌어 나아가야 하므로 중간에 사업이 중단될 수 도 있다는 점에 유의해야 한다.
5단계로 조합의 인가가 떨어지면 사업계획승인을 받고 시공사 선정을 하게되는데 과거에는 집값을 띄우기 위해 미리 시공사를 선정하게 하였는데 향후에는 반드시 사업승인을 받은 뒤에야 시공사를 선정하게 되도록 하고 있다는 점에 유의를 하여야 한다
서울시에서 여기에 해당되는 곳이 바로 개포 택지개발지구 저층단지의 아파트들이다.
즉 시공사 선정 밖에 해 놓은 것이 없다 그러나 지구단위계획은 이미 확정이 되어 있어 재건축 구역으로 지정이 된 것으로 보는 것이다.
6단계가 조합설립을 마친 후에 사업계획을 승인받는 단계이며 사업승인을 받게 되면은 시공사를 선정하는 것이다.
그러나 올해말까지 조합 설립인가와 사업계획승인을 받지못한 재건축아파트는 경쟁입찰로 다시 시공사를 선정해야하는 경우가 생길 수 있다.
이렇게되면 마지막단계로서 이주 및 공사 시작과 준공단계로 순조롭게 일사천리로 재건축사업이 이어질 수 있다.