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주택시장 시장원리에 맡겨라
시장안정대책 실효 의문
2002년 08월 13일 (화) 00:00:00 부동산신문 renews@renews
최근 강남 지역의 아파트 가격이 급등하면서 재건축 아파트에 대한 강력한 규제책이 나온다고 한다. '재건축아파트 시장안정대책'이라는 이 대책은 자금출처조사와 공정거래위와 국세청에 통보해 불이익을 주는 것과 재건축 사업 승인시 허가물량을 최소화하는 것이라고 한다. 그러나 이런 조치만으론 집값이 내려갈지 의문이다. 수요는 많고 공급은 적은 시장을 규제책만으로 안정시킬수는 없다. 이런 안정대책은 새롭고 획기적이며 전향적인 대책이 아니라서 집값이 이상 급등할 때마다 이런 대책을 되풀이하는 데는 한계가 있다.
세무조사 강화는 지난 1월8일 정부가 내놓은 주택시장안정대책 부터 이번에 나오는 대책까지 총 7번의 대책 중 단골메뉴이며 공정거래위 등의 통보 등에 대한 효과는 미미할 것으로 보이고 허가물량최소화 대책은 득보다 실이 많다.
낡은 아파트를 헐고 새 아파트를 짓는 과정에서 크게 이익을 남길 수 있다는 것을 과장 홍보하는 일부 건설사, 시공사, 재건축조합을 제재해 재건축 아파트의 게속적인 가격상승을 원천봉쇄하겠다는 게 이번 대책의 핵심이다.
이렇게 재건축 기대심리가 없어지면 더 이상의 가격상승은 막을 수도 있다. 문제는 규제로 인해 공급이 계속 줄어들 수 밖에 없다는 점이다. 더 심하게 말하면 이런 재건축 규제책이 단기적으로는 아파트 가격을 수면 아래로 잠복시킬 수는 있으나 중장기적으로는 잠복기간 후 가격급등의 요인으로 작용한다는 점이다.
그 동안 규제책에도 불구하고 집값이 안정되지 않는 이유는 두 가지이다.
첫 번째는 대안 없는 규제책이기 때문이며 두 번째는 세무 조사 등 정부의 대책이 강력하게 시행되지 않았기 때문이다. 집 지을 땅은 없고 서울 특히 강남지역에 대한 집중을 억제 할 수 있는 대안이 없었다.
서울에서는 더 이상 공동주택부지가 없고 그나마 자투리땅도 지구단위계획, 용적률 등 각 종 규제에 걸려 주택건설업체 등 공급주체들이 사업이익을 낼 수 없다. 현재 주택건설업체는 자재값 상승, 인건비 상승, 각종규제로 더 이상 의욕적인 사업을 할 수 없는 상황이다.
강남지역의 집중억제 요인을 완화하는 대체지역을 개발해야한다.
신도시 등지로 대학교, 관공서 등을 옮기고 강북지역의 도시 인프라를 확충해야 한다. 세무조사(자금출처조사는 당연히 포함)선착순분양, 용적률 강화, 준농림지 개발규제, 분양가 간접규제, 주촉법 개정, 택촉법 개정 등 지금까지의 각종 대책중 세무조사의 경우 당초 의지대로 강력하고 지속적으로 이루어지지 않았다. 현재 강남지역에서의 집값 이상급등 현상도 인위적 조작이라는 소문이 있다.
대부분의 투기성 거래는 자금 출처조사 등 세무조사로 원천봉쇄가 가능하다. 양도소득세 사후 관리 만으로도 투기성 거래는 사라질 수 있다. 대안이 있는 규제와 단속만이 주택시장 안정의 첩경이다. 대안을 찾기 힘들다면 차제에 주택시장을 시장원리에 전폭적으로 맡겨 보는 것도 한가지 대책일 수 있다. 강남 집값이 너무 급등하면 경제적 부담이 많아 시장이 냉각되고 사람들이 강남으로만 모이면 교통, 환경 등 비경제적 요인이 악화돼 대체 수요를 찾게되면 집값은 오르지 않는다.
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