부동산신문

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고정적 안정적 수익 기대

수익성 부동산 상가 투자

2002년 08월 01일 (목) 00:00:00

부동산신문

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부동산 투자가 가장 활기를 띠고 있는 서울 수도권지역에서 호황을 누렸던 오피스텔 투자 열기가 식은지가 엊그제같다. 그러나 지역별로 수도권 분당등지에는 벤처기업과 대기업 및 공기업 등의 이전으로 오피스 수요가 많아져 오피스 신축 및 공급, 투자 열풍이 일고 있다.
이처럼 지역별로 부동산 상품의 투자대상과 투자할 만한 부동산 상품의 종류가 다르다. 그리고 요즘은 중소규모 투자를 위한 부동산 상품이 마땅치 않다고 한다.
따라서 수익성이 있는 부동산 중 대표적인 상품인 상가 투자에 대한 관심이 높아지고 있다. 불과 2∼3년전 만 하더라도 분양에 어려움을 겪던 상가가 최근 들어서는 엄두도 못내던 입찰제로 돌아서게 되었고 입찰제로 인한 분양이 완벽하게 마무리를 짓는 현장이 많다.
1억원에서 3억원 정도의 투자 자금으로 근린상가든 단지내 상가든 적절하게 투자가 되면 고정적이고 안정적인 투자수익을 기대할 수 있다.
최근 일산 중산지구 모 건설회사의 입주가 임박한 약 692가구 아파트 단지내 상가의 분양률만 하더라도 대단히 긍정적으로 평가할 수 있다.
약 15개 점포를 내정가 공개 입찰로 분양을 실시하는데 1층 점포의 경우에는 보통 14대1 정도의 치열한 경쟁률을 나타냈다.
가격 또한 건설사의 내정가에서 보통 7,000만∼9,000만원 정도는 높게 낙찰이 된다. 건설사의 내정가는 주변시세를 반영해 책정하게 된다. 즉 내정가가 평당 1,400만원 정도라면 낙찰되는 평당 가격은 높게는 2,200만원까지 된다.
그러나 이 정도의 입찰가격을 써내서 투자를 하는 사람들의 수지타산을 따져보자.
아파트 단지내 상가의 1층 10평 정도의 상가를 대상으로 약 2억원 정도에 낙찰을 통한 투자를 한다고 하자. 자기 자본이 1억 정도이고 분양받은 상가를 은행에 담보로 하여 5,000만∼7,000만원 정도 대출을 받아 투자에 대한 지렛대효과(leverage effect)를 기대한다고 하자.
그리고 나머지는 상가를 임대할 때 충분한 주변 시세를 반영하여 보증금으로 약 5,000만∼3,000만원 정도 대치할 수 있다고 볼 때 구체적인 손익 계산은 다음과 같다.
먼저 은행에서 빌려온 대출금이 7,000만원 정도라고 할 때 여기에 연 이자율은 6.5%정도까지 가능하다. 연 6.5%면 월이자율은 0.54% 정도다. 그러면 7,000만원의 0.54%는 월 37만8,700원 정도의 이자를 부담하게 된다.
대출이자에 따라 수익률은 다소 달라지게 되는데 연 7.2% 정도의 이자를 지급한다고 하더라도 월 0.6%정도로 월 이자로 지급되는 금액은 42만원 정도이다.
임대를 했을 경우 일산지역에서는 최소 보증금으로 3,000만원은 가능하기 때문에 충당이 되고 월 임대료는 120만∼150만원까지 보증금의 가중에 따라 달라질 수 있다.
월 임대료 수입을 150만원으로 보면 2억원 투자에서 3,000만원은 보증금으로 충당하여 1억7,000만원의 투자금액에 7,000만원은 은행이자 42만원으로서 처리하면 된다.
임대료 150만원에서 42만원을 공제하면 108만원이 1억원을 투자 했을 경우에 거둬들이는 수익이다.
이 정도의 투자에 대한 승산과 투자 수익률은 월 1%를 초과하고 연 12%를 약간 상회하는 수익률로 최근의 저금리에 비하면 대단히 높은 투자 회수율을 나타내는 것이다.
월 임대료 수입을 120만원으로 본다고 하더라도 보증금 3,000만원에 7,000만원의 은행 대출 등으로 1억원의 투자를 생각한다면 은행대출이자 42만원을 계산한다 하더라도 월 78만원의 임대료는 월 0.78%에 연 9.36%로 최근 리츠회사의 투자 수익률을 훨씬 웃도는 투자수익률이고 최근 은행권의 간접투자인 부동산투자 신탁 상품이 제시하는 연 6.5∼7.5%를 훨씬 상회하는 투자게임이다.
이러한 수익률이라도 최근 부동산에 간접투자하는 금융상품으로 은행의 부동산 투자상품인 부동산투자신탁에 시중의 자금이 몰리고 있다.
좋은 예로 지난 7월19일 판매한 우리은행의 부동산투자신탁 상품인 분당의 야탑동 뉴코아 백화점의 리모델링으로 개발하는 아미고 타워의 오피스 빌딩에 대한 투자형태에 시중의 여유자금이 몰려 은행문을 열자마자 모두 매진되는 현상을 보였는데 이러한 경우도 투자 수익률이 만기 1년짜리로 연 7.5% 내외다.
이렇게 보았을 때 최근 상가의 가격이 많이 올랐으나 그나마 안정적으로 장사가 될 수 있는 아파트 단지내 상가나 근린상가는 주변의 기본적인 영업 대상 수요를 확보하고 있기 때문에 임대를 하는데 큰 무리가 없어 투자 수익을 회수하기 용이하며 가장 안정적으로 월 임료를 받음으로서 고정적인 임대료 수입을 원하는 사람들에게 매력적일 수밖에 없다.
상가를 분양받기 위하여 입찰에 참가를 할 때는 아파트 단지 규모와 분양조건 등을 꼼꼼히 따져 보아야 한다.
특히 소단지냐 대단지냐와 상가도 주상가와 분산상가가 있느냐도 체크를 해야 한다. 그리고 주변에 형성되어 있는 임대료나 매매가 등을 파악할 필요가 있다. 이것이 향후 운영수익을 창출하고 운영해 나가는데 포인트가 될 수 있다.
그리고 분양 기간에 따른 경제적인 부담변수를 체크하고 분양방법과 분양 가격에도 여러 방향으로 투자 대비 수익률이 있는지를 확인해야 한다.
분양 이후에 승패는 주변의 상권에 의해 좌우되므로 중심 상권과의 거리나 주변여건을 잘 확인하고 분석해 보아야 할 것이다.
이러한 조건이 맞아 떨어질 수 있는 곳이라면 상가에 대한 운영수익을 충분히 기대할 수 있다. <문의:02)557-6800>